2025年11月28日

40代からの不動産投資が有利な5つの理由！リスクや失敗を避ける5つのポイントも紹介

40代は、仕事や家庭の基盤が安定し、将来の資産形成を考え始める方が増える時期です。収入や信用力が高まり、不動産投資を始めるには有利な条件がそろっています。一方で、返済期間の制限や、ライフイベントによる支出などが増える時期でもあるため注意が必要です。

この記事では、40代が不動産投資を始めるのに有利な5つの理由とリスク、失敗を避けるためのポイントを解説します。将来に向けた堅実な資産形成を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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40代が不動産投資を始めるのに有利な5つの理由

40代は収入やキャリアが安定し、将来の備えとして資産形成を検討しやすい年代です。金融機関からの信用力も高まり、無理のない範囲で不動産投資を始められるチャンスが広がります。

自分の強みを活かしながら、将来に向けて着実に資産を築くためのポイントを確認していきましょう。ここでは、40代が不動産投資を始めるのに有利な5つの理由を解説します。

融資審査で有利な条件を引き出しやすい

40代はキャリアが安定し、管理職など責任ある立場を任されることが多い年代です。収入や勤続年数の安定は、金融機関にとって「返済能力が高い」と判断されやすく、融資審査で大きな強みとなります。

40代は若い世代に比べて社会的信用が高く、離職リスクも低いとみなされます。そのため、金利の優遇や借入額の増額といった、有利な条件を引き出せる可能性が高いでしょう。さらに堅実な職業であったり長期勤務の実績があったりすることで、複数の金融機関から好条件の提案を受けられるのも強みです。

不動産投資ローンは長期返済を前提としているため「信用力の高さ」は非常に重要な要素となります。これまでの実績や信頼を活かせる40代は、より良い条件で融資を受けやすく、将来に向けて資産形成を始めるのに適した時期と言えます。

自己資金を活かして始められる

40代は長年の社会人経験を通じて、貯蓄や金融資産などの蓄えが増えている人が多い傾向があります。この自己資金を頭金として活用すれば、借入額を抑えた現実的で無理のない投資計画を立てやすくなります。ローンの負担を軽くすることで、空室や修繕といった突発的な出費が発生しても、家計や収支が大きく崩れるリスクを抑えられるでしょう。

また手元資金の多さは、金融機関にとって「返済能力が高い」と判断される要素にもなります。自己資金が十分にあれば、審査で有利に働くだけでなく、選べる物件の幅が広がるのも強みです。安定した収入と自己資金のバランスを上手に活かすことで、家計に負担をかけずに長期的な運用を続けやすくなり、将来に向けて資産を育てていけます。

ローンで月々の負担を軽減できる

40代で不動産投資を始めることで返済期間が長く取れ、収支に無理のない計画を立てやすくなります。多くの金融機関では完済時年齢の上限を80歳前後としているため、45歳で35年ローンを組んでも返済期間を十分に確保できます。期間を長くすることで毎月の返済額を抑えられ、家計の負担を軽くしながら安定した収支を保てるでしょう。

また、現役で安定した収入がある時期に完済スケジュールを明確に立てられるのも40代のメリットです。将来的に収入が増えた際は、繰り上げ返済や支出の見直しなど柔軟に対応できる余地があります。返済期間にゆとりを持てる分、無理のない資金運用を続けながら、長期的な運用が可能です。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンでは、一般的に「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められます。団信とは、契約者に万が一のことがあった場合に、保険金によってローン残債が完済される仕組みです。家族には、ローンのない不動産が資産として引き継がれ、家賃収入を生活費や教育費に充てることが可能です。

特に子どもの教育費や住宅ローンなど、支出が重なりやすい40代にとって、万が一の際に資産を残せる仕組みが整っている点は魅力です。生命保険のように家族を守りながら、資産を残せる点が、不動産投資ならではの大きなメリットと言えるでしょう。

本業と両立しやすい

40代は管理職やリーダー職として責任のある立場になり、日々忙しく働く方も多い時期です。不動産投資は、入居者募集やクレーム対応といった実務を管理会社に任せられるため、日々の運営に時間を割く必要がありません。ただし、修繕やトラブル発生時にはオーナーの判断を求められるケースもあります。

一定の関与は必要ですが、日常の業務に追われることが少ないため、本業のパフォーマンスを落とさずに継続的な収入源を確保できるのが魅力です。時間を切り売りする副業と異なり「仕組みが利益を生む」資産を育てられるため、忙しい40代にとって現実的かつ持続性のある資産形成の手段と言えるでしょう。

40代で不動産投資を始める際の4つのリスク

収入が安定し、将来の備えとして不動産投資を検討する40代が増えています。一方で、ローンの返済期間が短くなったり、健康状態の変化やライフイベントによって資金計画に影響が出る場合もあります。

事前にリスクを理解しておくことで、将来の不安を軽減し、より計画的に資産形成を進められるでしょう。ここでは、40代が不動産投資を始めるときの4つのリスクを解説します。

年齢によるローン返済期間への影響

不動産投資ローンには、多くの金融機関で「完済時年齢80歳前後」という上限が設けられています。40代後半になると、返済期間を最長の35年で設定できない場合があり、月々の返済額が増える可能性があります。返済期間が短くなると、家賃収入から手元に残る現金が圧迫され、資金計画に余裕がなくなる点にも注意が必要です。

融資を検討する際は、完済時の年齢から逆算し、無理のない返済計画を立てられるかを慎重にシミュレーションすることが大切です。長期でローンを組みやすい40代のうちに検討を始めれば、安定した収支を維持しながら、将来を見据えた運用を実現できるでしょう。

健康状態による団信加入のハードル

不動産投資ローンでは、契約者が万が一のときに残債が保険で支払われる「団体信用生命保険」への加入が一般的です。40代になると、健康診断で指摘を受けるなど体調面に変化が出やすくなり、持病や既往歴によっては団信の審査に通らないケースもあります。

団信に加入できなければローンを組めないため、健康状態や年齢によって審査のハードルが上がる点には注意が必要です。不動産投資は始める時期が遅くなるほど制約が増える点を意識しておくことが大切です。

ライフイベントと重なったときの資金繰り

40代は、子どもの進学費用や親の介護など、人生の中でも大きな支出が重なりやすい時期です。このような時期に、不動産投資の空室や大規模修繕といった想定外の出費が発生すると、家計の余裕がなくなるでしょう。返済や生活費のやりくりが難しくなり、延滞や繰り上げ返済の見送りといった影響が出る恐れがあります。

さらに、失業や病気など自身の収入減少が重なると、資金繰りが一気に厳しくなるリスクもあります。こうした事態に備えるためには、投資資金とは別に数か月分の生活費を目安とした「生活防衛資金」を確保しておくことが大切です。自分や家族の暮らしを守りながら、余裕を持った資金計画を立てることが、不動産投資を長く安定して続けるポイントです。

経験不足による物件選びの失敗

不動産投資では、入居者が付かず家賃収入が途絶える「空室リスク」が大きな課題です。特に投資経験が浅い投資家は、表面利回りの高さだけを見て判断してしまう傾向があります。その結果、人口が減少している地域や賃貸需要の少ないエリアの物件を選び、思うように入居者が付かないケースも見られます。

40代からの不動産投資では、残りのローン返済期間や将来の生活設計を踏まえ、長期で安定した家賃収入を得る方が重要です。最初の物件は、人口が多く需要の安定した都心部や、駅から徒歩10分圏内など、リスクの低い立地を選ぶのがおすすめです。10年後、20年後も安定して貸せるかどうかを見極める視点が、リスク回避につながります。

40代からの不動産投資で失敗を避ける5つのポイント

安定した収入を背景に、将来の資産形成を目的として不動産投資を検討する40代が増えています。一方で、投資の目的があいまいなまま始めてしまったり、無理のある資金計画を立ててしまうと、返済や運用が行き詰まるリスクが生じることもあります。

事前に正しい知識と方針を持つことで、失敗の可能性を減らし、より安心して投資を進めることができるでしょう。ここでは、40代が不動産投資で失敗を避ける5つのポイントを紹介します。

投資の目的を明確にする

不動産投資は、目的によって戦略が大きく変わります。老後の生活資金を確保したいのか、子どもの将来に備えた資産形成をしたいのかによって、選ぶべき物件や運用方針は異なります。40代は、家族の将来や老後の生活を意識し始める時期でもあり「老後の私的年金づくり」や「子どものための資産形成」といった目的で投資を検討する人も多いです。

こうした目的を明確にしておくと、営業担当者の提案を取捨選択しやすくなり、自分に合った運用を計画的に進められます。また、家族の将来に関わる重要な決断でもあるため、投資の目的を共有し、理解を得ておくことも大切です。

リスクの低い物件から始める

40代から不動産投資を始める際は、失敗しても立て直すまでの時間が限られるため、賃貸需要が安定しており、資産価値の下がりにくいエリアを選ぶことが重要です。長期的に安定した家賃収入を得るには、将来を見据えた計画的な運用を意識する必要があります。

物件を選ぶときは、表面利回りの高さだけにとらわれず、人口動態や周辺環境、災害リスクなどを多角的に検討する必要があります。こうした要素を踏まえて立地を見極めれば、安定した運用につながるでしょう。

特に初めての投資では、比較的少額から始められ、需要が堅調な「都心の中古ワンルームマンション」などがおすすめです。まずはリスクの低い物件で着実に運用を始め、経験を重ねながら次のステップを見据えていくことが大切です。

必要な知識を身につける

不動産投資は、大きな資金を扱う投資であり、営業担当者に任せきりにせず、自ら理解して判断する姿勢が重要です。書籍で基礎を学び、セミナーや専門サイトで最新情報を取り入れれば、実践的な知識を得られます。

学ぶべき内容は、物件情報やエリア特性だけでなく、ローンや税金などまで幅広く含まれます。知識を深めることで、リスクを自ら見抜けるようになり、将来的なトラブルを防げるでしょう。時間をかけて得た知識は、購入時の判断だけでなく、長期的な運用にも活かせます。

無理のない資金計画を立てる

不動産投資は、生活費や貯蓄など家計全体のバランスを踏まえ、投資に充てられる金額を見極めることが重要です。特に40代は、以下のような支出が重なりやすい時期でもあります。

子どもの教育費
住宅ローン
親の介護費用

投資を優先しすぎると、本来必要な支出を圧迫する可能性が高まります。家計全体の収支や資産を整理し、3〜6か月分の生活費を目安に生活防衛資金を確保しましょう。余剰資金の範囲で無理のない予算を設定することが現実的です。生活と投資のバランスが取れた資金計画を立てると、不測の事態にも冷静に対応でき、安定した運用を続けられます。

信頼できるパートナー会社を見つける

40代は仕事や家庭の責任が増える一方で、本業以外に使える時間が限られています。こうした状況だからこそ、不動産投資を成功させるには、管理や運用を安心して任せられるパートナー会社の存在が重要です。

会社を選ぶときは、管理戸数や入居率といった実績だけでなく、メリットとリスクの両面を誠実に説明してくれるかを確認することが重要です。そのうえで、オーナーの状況や投資目的を丁寧にヒアリングし、収支や将来の見通しを踏まえた無理のないプランを提案してくれる会社こそ、安心して任せられるパートナーと言えるでしょう。

また、担当者との相性やレスポンスの速さも見極めるべき重要なポイントです。長期的に良好な関係を築ける相手であれば、運用中のトラブルや空室対応もスムーズに進められます。

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まとめ

40代は社会的信用や自己資金が充実し、長期ローンを組みやすい時期です。不動産投資にはリスクもありますが、多くのリスクは事前の知識と対策で軽減できます。

短期的な利益を追うよりも、老後を見据えた長期的な視点で安定収入を目指すことが大切です。将来に向けた堅実な資産形成を進めたい方は、ぜひトーシンパートナーズの無料相談でご自身に合った方法を確認してみてください。

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Q1. 40代で最適なローン年数と完済計画はどう立てるべきですか？

最適なローンの年数と計画を立てるには、まず完済時の年齢から逆算することが重要です。毎月の家賃収入に対するローンの返済額（元金と利息の合計）の割合である返済比率を50%以下に抑えるのが一つの目安となります。仮に35年ローンを組んだとしても、毎年、繰り上げ返済をするための具体的なルールを決めておくことで、完済時期を早めることができます。また、金利が現在の水準から1〜2%上昇するという状況を想定しても、赤字にならないか必ず試算し、黒字を確保しましょう。資金計画を安定させるため、ボーナス払いは避けるとともに、万一の空室や修繕に備えて生活費の6か月分に相当する予備の資金を必ず別の口座で確保してください。

Q2. 教育費や自宅の住宅ローンと、マンション経営は両立できる？資金管理のコツは？

適切な資金管理を行えば両立は可能です。まず生活防衛資金（緊急時のための資金）を最優先で確保してください。その上で、お子様の教育費が最もかかる時期の家賃収入による資金の流れ（キャッシュフロー）を、満室時、入居率90%の時、80%の時という3段階で試算し、資金が不足しないか確認することがコツです。金利タイプは、すべてを変動金利にするのではなく、固定期間選択型や固定金利と変動金利を組み合わせることで、金利変動リスクを分散させましょう。また、万一の際にローン残債をゼロにする団体信用生命保険（団信）について、がんや就業不能の特約なども比較検討し、すでに加入している生命保険と保障内容が重複していないか見直すことも大切です。

Q3. 40代初心者はどんな物件から始めるべき？

投資初心者の40代の方は、まず賃貸需要が安定している「駅まで徒歩10分圏内の中古ワンルーム」から始めるのが無難です。物件を選ぶ際は、広告に載っている表面利回り（家賃収入だけで計算したもの）ではなく、実質利回り（管理費、修繕積立金、税金などを引いた後の実際の儲けの割合）で比較してください。物件の状態については、長期修繕計画が適切に立てられているか、そして修繕積立金が十分に貯まっているかを確認しましょう。