マンション経営で税金還付を受けられる仕組みを解説【シミュレーションあり】

マンション経営について調べている方のなかには「税金還付が受けられる」という情報を目にして、具体的な仕組みや還付額について詳しく知りたい方もいるのではないでしょうか。税金還付のメリットを最大限活用するには、還付が受けられる仕組みや具体的な金額、注意すべきポイントを把握しておくことが大切です。

この記事では、マンション経営で税金が還付される仕組みや還付を受けられる税金の種類、具体的なシミュレーション、注意点などを解説します。

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マンション経営で税金が還付される3つの基礎知識

マンション経営を始める際には、どのように税金還付が受けられるのかを事前に把握しておくことが大切です。具体的には、以下の3つの基礎知識を押さえておきましょう。

• 給与所得と不動産所得で損益通算できる
• 減価償却費により帳簿上の赤字を作りやすい
• 還付を受けるには確定申告が必要になる

それぞれ詳しく解説していきます。

給与所得と不動産所得で損益通算できる

マンション経営で赤字が出た場合には、給与所得と不動産所得を合算して税金を減らせる「損益通算」という仕組みがあります。不動産所得とは、家賃収入だけでなく礼金や更新料なども含めた総収入から、必要経費を差し引いたものです。

この不動産所得が「赤字」になった場合、サラリーマンの「給与所得」や自営業者の「事業所得」といった、ほかの所得と合算できる制度が損益通算です。損益通算によって所得全体が減ることで、課税対象となる所得額が減少し、結果として所得税や住民税の負担が軽くなります。

例えば、給与所得が500万円でマンション経営で100万円の赤字が出た場合、損益通算を行い400万円が課税所得金額になります。この仕組みで所得税を減らすことで、実質的な手取り額を増やすことが可能です。以下の記事では、マンション経営で節税になるケースと仕組みについて、詳しく解説しているので、併せてご覧ください。

マンション経営が節税になるケースとその仕組み

減価償却費により帳簿上の赤字を作りやすい

損益通算以外に、マンション経営で税金還付を受けやすくする仕組みが、減価償却です。減価償却費とは、購入時に一括で支払った建物の代金を、その建物の耐用年数（使用できる期間）に応じて毎年分割して経費として計上する費用を指します。

減価償却費は実際の現金の支出を伴わないため、手元の現金は減らなくても会計上は赤字にすることが可能です。これにより、所得全体を減らし節税効果を得られます。減価償却費の額は、建物の構造（木造や鉄筋コンクリート造など）や築年数によって定められた耐用年数や償却率によって変わります。

なお、減価償却費以外にも、マンション経営ではさまざまな支出を経費として計上可能です。経費は不動産所得の赤字を作る要素となるため、どのような支出が該当するのかを把握しておくことが重要です。以下の表にまとめたので、経費計上できるものとできないものを確認してみてください。

※マンション経営に関するものであれば経費として認められる可能性が高いですが、詳しくは税理士に確認しましょう。

マンション経営の経費に関して、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

マンション経営で経費となるのは？節税のポイントや注意点も解説

還付を受けるには確定申告が必要になる

マンション経営で税金還付を受けるためには、確定申告が必須となります。確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得とそれに対する税金を計算し、税務署に申告・納税する手続きのことです。

確定申告期間は毎年2月16日から3月15日までですが、年によって数日ずれることがあるため事前に確認が必要です。確定申告によって税金を納めすぎていると判断されれば、後日、指定した銀行口座に還付金が振り込まれます。

住民税に関しては、翌年度の税額が自動的に軽減される仕組みです。申告方法には、e-Tax（電子申告）を利用する方法や専用用紙を作成して税務署に直接提出する方法、税理士に依頼する方法などがあります。確定申告に必要な書類や手続きの方法は、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資に確定申告は必要？書類や手続きの方法をご紹介

マンション経営で還付を受けられる税金の種類

マンション経営で税金還付を受けられる可能性があるのは、主に所得税・住民税・消費税です。しかし、消費税については還付を受けられるケースが非常に限定的であり、ほとんどの個人投資家にとっては対象外となります。ここでは、それぞれの税金が還付される条件について詳しく見ていきましょう。

所得税・住民税

マンション経営で一般的な税金還付は、所得税と住民税です。これは、不動産所得が赤字になった場合に、給与所得などの他の所得と「損益通算」できる仕組みを利用することで税金が還付されます。

損益通算によって所得全体の額が減ると、その分、課税される所得税や住民税の額も少なくなるため、結果として税金が還付される、または翌年度の税額が軽減されるというわけです。特に会社員で給与所得がある場合、この損益通算による還付を受けやすい傾向にあります。

消費税

消費税の還付は、個人の不動産投資家は受けられないケースが多いです。基本的に、住宅用のマンション経営（ワンルームマンション投資など）の場合、家賃収入は消費税がかからない「非課税売上」となるため、消費税還付の対象外となります。

消費税の還付を受けるには、主に事業用物件の賃貸であることや、課税事業者であることなどが条件となります。そのため、多くの個人投資家が行うような居住用物件の賃貸では、消費税の還付を受けられることはほとんどありません。

マンション経営で消費税の還付を受ける条件

個人でマンション経営をしている場合、消費税の還付を受けるのは難しいのが実情です。消費税還付を受けられるのは、以下のような特定の条件を満たす場合に限られるため、自身の状況が当てはまるか確認しましょう。

• 事業用物件であること
• 課税事業者であること

それぞれ詳しく解説します。

事業用物件であること

消費税の還付を受けられるのは、不動産を「事業用」として賃貸している場合に限られます。つまり、居住用のマンションとして貸し出す「住宅用物件」の家賃収入は、消費税がかからない非課税売上であるため、消費税還付の対象外です。

例えば店舗や事務所など、事業目的で貸し出す物件であれば、その家賃収入は課税売上となるため、消費税還付の対象になり得る可能性があります。マンションをどのように貸し出すのかによって、消費税還付の可否が大きく変わることを理解しておきましょう。

課税事業者であること

原則として、消費税の還付を受けるには「課税事業者」になる必要があります。個人事業主の場合、通常は基準期間（2年前の1月1日～12月31日）の課税売上が1,000万円以下であれば「免税事業者」となり、消費税の納税義務はありません。

しかし、消費税の還付を受けるためには、課税事業者になることを税務署に届け出る必要があります。課税事業者を選択することで、消費税の還付を受けられるメリットがある一方で、当然ながら消費税の納税義務も発生します。原則として、一度課税事業者を選択すると2年間は免税事業者に戻れないなどの制約があるため、長期的な視点でメリットとデメリットを慎重に比較検討することが大切です。

マンション経営における税金還付のシミュレーション

ここでは、マンション経営によって所得税と住民税がどれくらい還付されるのか、具体的なシミュレーションを通して見ていきましょう。

【前提条件】

• 年収：600万円
• 給与所得控除額：164万円
• 基礎控除：48万円
• 不動産所得の赤字：30万円

この前提条件のもと、マンション経営の有無で税額がどのように変わるのかを比較します。

所得税の税率は、国税庁の最新情報を参考にしています。

マンション経営なしの場合

マンション経営をしていない場合の税額は、それぞれ以下の計算式で算出されます。

• 課税所得の計算：600万円-（164万円+48万円）=388万円
• 所得税の計算：（388万円×20%-427,500円）×1.021=355,818円
• 住民税の計算：388万円×10%+均等割5,000円=393,000円

この場合、合計税額は355,818円+393,000円で、748,818円となります。

マンション経営ありの場合

続いて、マンション経営で不動産所得の赤字が30万円あった場合の税額を計算してみましょう。

• 課税所得の計算：600万円-（164万円+48万円+30万円）=358万円
• 所得税の計算：（358万円×20%-427,500円）× 1.021=294,558円
• 住民税の計算：358万円×10%+均等割5,000円=363,000円

この場合、合計税額は294,558円+363,000円で、657,558円となります。

マンション経営による税金還付額の比較

各シミュレーションの計算結果を表にまとめると、以下のようになります。

上記のシミュレーション例では、年間91,260円の税負担軽減効果となりました。ただし、この金額はあくまで「年収600万円で不動産所得が30万円の赤字」という、特定の条件下での試算です。実際の還付額は、以下のような要素によって大きく変動します。

• 物件価格
• 築年数
• 建物構造
• 個人の所得状況
• 各種控除の内容　など

また、特に初年度は不動産取得税や登録免許税などの初期費用を経費計上できるため、還付額がさらに大きくなる可能性もあります。なお、このシミュレーションはあくまで概算であり、正確な税額を知るためには税理士に相談することをおすすめします。

マンション経営で税金還付を受ける際の注意点

マンション経営による税金還付は魅力的なメリットですが、以下のような注意しておくべき点があります。

• 減価償却が終了したら税負担が増える可能性がある
• 初年度と2年目以降では還付額が異なる
• 節税を意識しすぎると資産運用の目的からズレてしまう
• 売却時の譲渡所得に影響が出る可能性がある

これらの注意点を事前に把握しておくことで、将来的なリスクを避け、より計画的なマンション経営を行えるでしょう。それぞれ詳しく解説します。

減価償却が終了したら税負担が増える可能性がある

マンション経営で税金還付を受けられる要因の一つである減価償却には、終わりがあります。建物の構造によって、以下のように耐用年数が決まっており、その期間が終了すると減価償却費を計上できなくなります。

【減価償却期間の例】

• 鉄筋コンクリート造の新築マンション：47年
• 木造アパート：22年
• 中古物件：残存耐用年数に応じて短縮

例えば、毎年80万円の減価償却費を計上していた物件の場合、償却期間が終了すると80万円分の経費がなくなるわけです。これにより、帳簿上の赤字が減少します。場合によっては黒字に転じることもあるでしょう。

それまで不動産所得の赤字で税金還付を受けていた人は、還付額が減少したり還付を受けられなくなったりする可能性があります。長期的な収支計画を立てる際は、減価償却終了後の税負担増も考慮に入れて、慎重に投資判断を行う必要があります。

初年度と2年目以降では還付額が異なる

マンション経営における税金還付額は、初年度と2年目以降で大きく異なる可能性があります。初年度は、不動産取得税や登録免許税、仲介手数料といった物件購入にかかる多額の初期費用を経費として計上可能です。

これにより、初年度の不動産所得は大幅な赤字になりやすく、それに伴って還付される税金も大きくなる傾向にあります。しかし、2年目以降はこれらの初期費用がなくなるため、計上できる経費が減少します。

その結果、不動産所得の赤字幅が縮小し、還付される税金も初年度に比べて減少するのが一般的です。長期的な収支計画を立てる際には、初年度の還付額を基準にするのではなく、2年目以降の通常の運用時の収支を見極めて判断することが大切です。

節税を意識しすぎると資産運用の目的からズレてしまう

税金還付ばかりを意識してマンション経営を始めると、本来の投資目的である「資産形成」や「安定した収益の確保」という目標から大きく外れる危険性があります。例えば、減価償却費が大きく計上できる築年数の古い物件は、一見すると節税効果が高いと感じるでしょう。

しかし、築古物件は修繕費がかさむ可能性が高く、また空室になるリスクも比較的新しい物件よりも高まる傾向にあります。結果として実質的な損失が拡大し、節税効果以上に金銭的な負担が増えることも考えられます。

健全な不動産投資を行うためには、物件の立地や将来性、長期的な収益性を見据えた物件選定が重要です。また、将来の売却（出口戦略）についても、あらかじめ計画しておく必要があります。

しかし不動産投資の初心者にとって、これらの要素を全て考慮した物件選びは難しいでしょう。そのため、物件購入後の運用から出口戦略まで、総合的にアドバイスやサポートをしてくれる信頼できる会社を選ぶことが成功への鍵となります。

売却時の譲渡所得に影響がでる可能性がある

マンション経営における減価償却費を計上して税金対策を行った場合、将来物件を売却する際の税負担が増加する可能性があります。これは減価償却によって、売却時の譲渡所得を計算する際の「取得費」が減少するためです。譲渡所得は、基本的に以下の計算式で算出されます。

ここで重要なのが「取得費（購入価格）」から、これまで計上してきた「減価償却累計額」を差し引いて計算されるという点です。例えば、5000万円で購入したマンションを、減価償却累計額1000万円が計上された状態で6000万円で売却したと仮定します。

この場合の取得費は5000万円から1000万円を差し引いた4000万円として計算されるため、売却益は大きくなります。つまり、減価償却による節税効果は「税金の先送り」という側面も持ち合わせていると言えるでしょう。

売却時の税負担も考慮したうえで、総合的な視点から投資収支を判断することが大切です。不動産投資における出口戦略に関しては、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

不動産投資の出口戦略とは？売却タイミングや成功のポイントを解説

マンション経営の税金還付に関してよくある質問

マンション経営における税金還付について、以下のような質問がよくあがります。

• Q1：税金還付の額は新築と中古で異なりますか？
• Q2：会社員であれば誰でも税金還付を受けられますか？
• Q3：還付はいつ頃受けられますか？

これらの質問と回答を通じて、税金還付に関する理解を深めていきましょう。それぞれ詳しく解説します。

Q1：税金還付の額は新築と中古で異なりますか？

新築と中古のマンションでは、税金還付の額が変わる可能性があります。建物の減価償却費は、建物の構造や用途によって決められた耐用年数にもとづいて計算されます。

中古物件の場合、築年数が古いほど残りの耐用年数が短くなるため、その分、1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなる可能性が高いです。減価償却費が大きくなれば、不動産所得の赤字も大きくなりやすいため、結果としてより多額の税金還付を受けられます。しかし、中古物件には修繕費が高くなるリスクや、空室になるリスクも伴うため、物件選びの際は慎重な検討が必要です。

Q2：会社員であれば誰でも税金還付を受けられますか？

会社員であっても、誰もがマンション経営で税金還付を受けられるわけではありません。税金還付の前提となるのは、マンション経営によって「不動産所得が赤字」になることです。

もしマンション経営が安定して黒字になった場合は、不動産所得に対して所得税や住民税が課税され、税金還付ではなくむしろ税金を納める必要が出てきます。したがって、還付を受けられるかは、個々のマンション経営の収支状況によって異なると理解しておきましょう。

Q3：還付はいつ頃受けられますか？

確定申告期間に手続きを済ませれば、通常は申告から1ヶ月から1ヶ月半程度で指定した口座に還付金が振り込まれます。e-Tax（電子申告）を利用すると、紙での申告よりも比較的早く還付される傾向にあるようです。

確定申告が遅れてしまった場合でも還付申告は可能ですが、できる限り期間内に手続きを済ませましょう。正確な還付時期は、税務署の処理状況や申告方法によって前後することがあります。

毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています

まとめ

マンション経営で税金還付を受けられるのは、主に「損益通算」と「減価償却費」という二つの仕組みによるものです。特に減価償却費は、実際の現金支出を伴わずに経費計上できるため、帳簿上の赤字を作りやすく、所得税や住民税の負担を軽減する効果があります。

しかし、減価償却には期間があり、終了後は税負担が増える可能性があることや、初年度と2年目以降で還付額が異なることなど、いくつかの注意点も存在します。節税効果だけを追い求めるのではなく、長期的な視点での資産形成や安定収益の確保を目的とした健全な投資計画が重要です。