マンション経営を新築物件で行う8つのメリット｜失敗しないためのポイントも解説

マンション経営に興味がある方にとって「新築物件と中古物件どちらを選ぶべきか」決めることは最初の大きな悩みではないでしょうか。新築マンション経営では、高い入居率が期待できるほか、融資を受けやすいなど中古物件にはないメリットがあります。

一方で、新築だからこそのデメリットも存在するため、特徴を十分に把握したうえで物件選びを進めることが大切です。そこでこの記事では、新築マンション経営の具体的なメリットとデメリット、成功に導くためのポイントを詳しく解説していきます。

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マンション経営における新築物件と中古物件の違い

マンション経営を始める際、多くの投資家が最初に直面するのが「新築物件にすべきか、中古物件を選ぶべきか」という判断です。以下のように、それぞれ異なる魅力と特性を持つため、自身の投資戦略や目標によってどちらを選ぶかが変わります。

新築物件は、その真新しさと充実した設備で高い入居率を確保でき、安定した家賃収入が期待できるでしょう。一方で、中古物件は初期費用を抑えつつ、比較的高い表面利回りを追求できる魅力があります。どちらの物件を選ぶにしても、それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、自身の投資目標に合った選択をすることが、成功への第一歩となります。

マンション経営を新築物件で行う8つのメリット

新築マンション経営には、以下のような魅力的なメリットがあります。

• 高い入居率が期待できる
• 家賃を高めに設定できる
• 資産価値を高く維持できる
• 修繕・メンテナンス費用が抑えられる
• 一定の税制上のメリットがある
• 融資を受けやすい
• 売却の際に買い手が見つかりやすい
• 10年間の保証期間がある

それぞれ詳しく解説します。

高い入居率が期待できる

新築物件は、その清潔感と最新の設備から、高い入居率を期待できる点が大きなメリットです。宅配ボックスやインターネット無料設備、オートロックなどの設備を取り入れるマンションも増えており、暮らしやすさや安全性を求める居住者にとって魅力的な選択肢になるでしょう。

特に初めての一人暮らしを始める方や、より快適な住環境を求める方にとって、新築は大きな決め手となります。そのため、新築物件は空室期間が短くなり、安定した家賃収入を確保しやすいでしょう。また、新築というブランド力は、募集開始直後からのスムーズな入居者獲得に繋がり、長期的な経営安定に貢献します。

家賃を高めに設定できる

新築物件は、入居者にとっての価値が高いため、周辺にある中古物件と比較して家賃を高く設定できる傾向にあります。最新の設備や充実した共用施設、優れたセキュリティ体制は、入居者が多少高めの家賃を支払ってでも住みたいと感じる要因となるでしょう。

そのため、オーナーはより高い収益性を確保しやすくなります。ただし、周辺エリアの家賃相場や競合物件の状況を把握し、適正な家賃設定を行うことが長期的な安定経営には不可欠です。

資産価値を高く維持できる

新築マンションは、購入当初の資産価値が比較的安定しており、築年数が浅い期間はその価値を高く維持しやすいという特徴があります。建物や設備の劣化が少ないため、大規模なリノベーション費用などの追加投資を抑えられ、将来的な売却時にも高値が付きやすい傾向にあります。定期的なメンテナンスや計画的な修繕を行うことで、さらに資産価値の維持に貢献し、将来的な売却益の最大化を実現しやすいのが特徴です。

修繕・メンテナンス費用が抑えられる

新築マンションは、購入してからしばらくの間は大規模な修繕やメンテナンスの必要がほとんどありません。建物や設備は最新の状態であるため、突発的な故障や老朽化による予期せぬ費用発生のリスクが低いという大きなメリットがあります。

多くのデベロッパーはアフターサービスや保証期間を設けているため、初期の運営コストを抑えることが可能です。これにより、安定したキャッシュフロー（現金の流れ）を確保しやすくなり、長期的な収支計画も立てやすくなるでしょう。

一定の税制上のメリットがある

新築マンション経営には、一定の税制上の優遇措置を受けられる可能性があります。例えば、建物の減価償却費（資産価値の減少分を経費として計上できる仕組み）を活用することで、所得税や住民税の負担を軽減できる場合があります。

特に新築物件は、減価償却期間が長くなるため、長期的に節税効果を享受しやすい点が特徴です。さらに、不動産取得税や固定資産税の軽減措置、相続税評価額の圧縮など、複数の優遇制度を受けられるケースもあります。

ただし、これらの効果は個人の所得状況や物件条件によって異なり、期待したほどの節税効果が得られないこともあります。節税のみを目的に投資を行うと、本来の資産形成という目的から逸れてしまう恐れがあるため注意が必要です。実際の税制メリットについては、税理士などの専門家に相談し、自身の状況に合った正確なシミュレーションを行ってもらいましょう。

融資を受けやすい

新築マンションは、金融機関から担保価値が安定していると判断されやすいため、比較的低金利で長期間の融資を受けられることが期待できます。そのため、自己資金が限られている方でも、レバレッジ（借入金を活用して投資効率を高めること）を効かせて、より大きな投資を始めることが可能です。信頼性の高い物件を選び、適切な事業計画を金融機関に提示することで、より有利な融資条件を引き出せるでしょう。

売却の際に買い手が見つかりやすい

新築マンションは、購入時だけでなく将来の売却時にも有利に働きます。築浅の物件は需要が高く、買い手が見つかりやすいのが大きなメリットです。最新の設備や洗練されたデザイン、良好な管理体制は、購入検討者にとって魅力的なポイントとなります。

さらに、中古物件と比べて売却までの期間が短く、資産をスムーズに現金化しやすい点も強みです。将来的な出口戦略（物件を売却して利益を確定させる戦略）を考えるうえでも、新築物件は選択肢の幅が広く、柔軟に対応できるでしょう。

10年間の保証期間がある

新築マンションには、デベロッパーや売主が提供する「住宅品質確保法」にもとづく10年間の契約不適合責任（保証期間）があります。契約不適合責任とは、建物の構造上の主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分に欠陥が見つかった場合、売主が無料で補修する義務を負うというものです。

この保証があることで、万が一の不具合発生時にもオーナーの費用負担を軽減でき、安心してマンション経営を継続できます。購入後の予期せぬ出費を抑え、安定した経営をサポートしてくれる制度です。

マンション経営を新築物件で行うデメリット

新築マンション経営には多くのメリットがある一方で、以下のような注意すべきデメリットも存在します。

• 初期費用が高額になる
• 利回りが低い傾向にある
• 過去の経営実績を参考にできない

それぞれ詳しく解説します。

初期費用が高額になる

新築マンションは、中古物件と比較して販売価格が高額になる傾向があるため、初期費用もそれに伴い高額になります。また物件価格に加えて、購入時には不動産取得税や登録免許税、司法書士費用など、さまざまな諸費用が発生します。

そのため、マンション経営を始める前には十分な自己資金の準備が不可欠です。初期費用を理由に投資を諦めないよう、資金計画のシミュレーションを丁寧に行い、不動産投資会社や金融機関、ファイナンシャルプランナーなどの専門家と相談しながら対策を練りましょう。

利回りが低い傾向にある

新築マンションは、物件価格が高い一方で周辺の家賃相場がある程度決まっているため、表面利回り（年間の家賃収入を物件価格で割ったもの）が中古物件に比べて低い傾向にあります。そのため、利回りだけを見ると中古物件のほうが魅力的に映るかもしれません。

しかし、新築物件は空室リスクが低いことや、修繕費が少ないことなど、目に見えにくいメリットが多くあります。これらのメリットは、実質利回り（表面利回りから諸経費を差し引いたもの）を高めることにつながります。

表面利回りだけで判断せず、長期的な視点での安定性や将来の資産価値維持も考慮し、総合的な収益性を評価することが重要です。

過去の経営実績を参考にできない

新築物件はまだ誰も入居していないため、過去の入居率や家賃の推移、修繕履歴といった経営実績が存在しないというデメリットがあります。そのため、未来の収支を予測する際には、周辺エリアの類似物件のデータや、デベロッパーが提供するシミュレーションに頼ることになります。

この不確実性を軽減するためには、信頼できる不動産会社から正確な市場情報や入念な収支シミュレーションを提供してもらうことが不可欠です。さまざまな情報源からデータを集め、多角的に分析することで、より精度の高い予測を立てられるでしょう。

新築のマンション経営で失敗しない3つのポイント

新築マンション経営を成功させるためには、メリットを最大限に活かしつつ、デメリットをいかにして回避するかが重要です。具体的なポイントは、以下の3つです。

• リスクを想定した収支計画を立てる
• 物件の特性を見極める
• 不動産投資会社選びにこだわる

それぞれ詳しく解説します。

リスクを想定した収支計画を立てる

マンション経営を成功させるためには、現実的で綿密な収支計画が欠かせません。特に新築物件は利回りが低い傾向にあるため、空室リスク・金利変動リスク・突発的な修繕費などを想定し、手元に残るキャッシュフローを具体的にシミュレーションすることが重要です。

また、予期せぬ事態にも冷静に対応できるよう、不動産投資会社が提示する収支計画をうのみにせず、ファイナンシャルプランナーなど第三者の専門家にも確認してもらうと安心です。複数の専門家の意見を取り入れることで、より堅実で現実的な経営計画を立てられるでしょう。

物件の特性を見極める

マンション経営を成功させるには、物件の立地や設備などの特性を把握し、どのような入居者層を想定するかを明確にすることが重要です。例えば、一口に新築マンションといっても、立地条件によって入居者層や賃料水準は変わります。以下のような要素を総合的に判断し、将来的な需要の安定性まで見通すことが大切です。

• 駅からの距離や交通アクセス
• 周辺の生活利便性
• 商業施設・病院・教育機関などの周辺環境
• 将来的な再開発や人口動向の見通し　など

さらに間取りや設備、セキュリティなどの仕様がターゲット層のニーズに合っているかも、収益性を左右する重要なポイントです。単身者向けなら、駅近・宅配ボックス・防犯性の高い設備が重視されます。一方、ファミリー層を狙うなら、広めのリビングや学校・公園へのアクセスの良さが魅力になるでしょう。これらの要素を踏まえて物件を選定すれば、空室リスクを抑えながら安定した家賃収入を確保することが可能です。

不動産投資会社選びにこだわる

マンション経営を成功させるためには、信頼できる不動産投資会社を選ぶことが不可欠です。なかでも物件選びは、今後の収益性やリスクに直結する重要な要素であるため、豊富な経験と実績のある会社をパートナーに選ぶことで失敗のリスクを軽減できます。

優良な不動産会社を選べば、投資の目的や収入状況、将来設計などを丁寧にヒアリングしたうえで、最適な物件や投資プランを提案してくれます。単に物件を紹介するだけでなく、あなたのライフプランやリスク許容度を理解し、長期的な資産形成をサポートしてくれる姿勢があるかどうかが、信頼できる会社を見極めるポイントです。

さらに、物件の紹介にとどまらず、以下のような不動産経営全般のサポートを一貫して提供してくれる会社を選ぶことで、安心して運営を続けられます。

• 融資のサポート
• 賃貸管理
• 入居者対応
• 将来的な売却　など

実際に相談する際は、担当者の説明のわかりやすさや誠実な対応にも注目しましょう。信頼関係を築けるパートナーと出会えるかどうかが、マンション経営の成否を大きく左右します。

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まとめ

新築物件は、高い入居率や資産価値の維持、融資の受けやすさなどの多くの魅力を持っています。一方で、初期費用の高額さや利回りの低さ、過去の実績が参考にできないといったデメリットも存在します。

これらのメリットとデメリットを理解したうえで、リスクを想定した収支計画を立てたり、信頼できる不動産投資会社を選んだりすることが成功への鍵となります。これからマンション経営を始めてみようと考えている方は、まずは専門家である不動産投資会社に相談し、自身の状況や投資の目的に合わせて物件選びを検討してみてください。

よくある質問

Q1. 新築マンションはなぜ中古よりもローンを組みやすいのですか？

金融機関からの担保評価が高く、長期的な収益性も見込みやすいためです。新築物件は法定耐用年数が長いため、金融機関は長期の返済プランを立てやすく、融資審査において有利に働きます。また、最新の設備やデザインは入居者からの人気も高く、空室リスクが低いと判断されるため、事業の安定性が評価されます。このように、資産価値と収益性の両面から信頼性が高いため、中古物件に比べて融資の承認が得やすく、より良い条件での借入が期待できます。

Q2. 新築のメリット「修繕費が抑えられる」は、具体的に何年くらい続くのでしょうか？

大規模な修繕が発生しにくい期間としては、一般的に10年～15年が一つの目安となります。新築マンションは、外壁塗装や屋上の防水工事といった大規模修繕が当面の間は必要ありません。また、給湯器やエアコンなどの室内設備も最新のものが設置されており、メーカー保証期間内であれば故障時の出費も抑えられます。もちろん突発的な不具合の可能性はありますが、計画的な大規模修繕費の支出がない点は、初期の経営において大きなメリットです。

Q3. 新築は購入直後に価値が下がると聞きますが、それでも資産価値が高いと言えるのはなぜですか？

購入直後から価格が下落することは事実ですが、その後の価値の落ち方が中古に比べて緩やかで、長期的に安定した価値を保ちやすいためです。新築というだけで高い入居者需要があり、高めの家賃設定でも空室になりにくい傾向があります。また、耐震基準や省エネ性能など、最新の基準を満たしているため、法改正による資産価値の低下リスクも少ないです。そのため、売却を考えた場合でも買い手が見つかりやすく、結果として長期にわたり高い資産価値を維持しやすいと言えます。