2025年11月12日

マンション経営のサブリースの基本と実態｜メリットとデメリットも解説

マンション経営を始める際、多くのオーナーが直面するのが「空室リスク」や「管理業務の負担」です。こうした課題を解決する手段として、管理方式の一つとして「サブリース」という仕組みがあります。

しかし「空室でも家賃が保証される」というメリットがある一方で、収益性が低くなる点や契約解除が困難といった理由から「やめとけ」という声も少なくありません。契約後に後悔しないためにも、サブリースのメリットとデメリットの両面を正しく理解することが重要です。本記事では、サブリースの基本的な仕組みやメリット・デメリット、向いている人の特徴、契約時の注意点まで詳しく解説します。

マンション経営におけるサブリースとは？管理委託との違いも解説
マンション経営におけるサブリースの3つのメリット
マンション経営で「サブリースはやめとけ」と言われる5つの理由
マンション経営のサブリースが向いている人と向いていない人
マンション経営のサブリース契約で失敗しないためのポイント
月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用
まとめ

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マンション経営におけるサブリースとは？管理委託との違いも解説

マンション経営で管理を委託する場合は、サブリース方式と管理委託方式の2種類があります。これからマンション経営を始める方は、両者の違いを必ず押さえておきましょう。

サブリースの仕組み

サブリースとは、オーナーが所有する物件をサブリース会社に一括で貸し出し、そのサブリース会社が入居者に転貸（又貸し）する仕組みです。この仕組みは、オーナー・サブリース会社・入居者という3者の関係によって成り立っています。

具体的な流れとしては、まずはオーナーがサブリース会社と「マスターリース契約」を締結し、物件を一括で貸し出します。次に、サブリース会社が入居希望者と「サブリース契約（転貸借契約）」を結び、実際に物件を貸し出す流れです。オーナーは入居者と直接契約を結ぶことはなく、家賃の管理や入居者対応などの業務は、サブリース会社が担当することになります。

サブリースと管理委託方式の違い

サブリースと管理委託方式の大きな違いは「家賃保証の有無」です。管理委託方式では、入居者との賃貸借契約をオーナー自身が結び、管理業務は管理会社に委託します。そのため、空室が発生した場合は家賃収入がゼロになり、オーナー自身がその損失を負担することになります。

一方でサブリースの場合は、サブリース会社が物件を相場の80〜90％程度の金額にて、一括で借り上げる形式です。したがって空室が発生しても、サブリース会社がその損失を負担し、オーナーには保証された賃料が継続して支払われます。両者は、管理業務の手間が省ける点で共通していますが、空室リスクを誰が負うかという点で大きく異なります。そのため、収入の安定性を重視するならサブリース、より高い収益性を追求するなら管理委託方式を選ぶとよいでしょう。

マンション経営におけるサブリースの3つのメリット

サブリース契約には、マンション経営の不安を軽減できる以下のようなメリットがあります。

空室・家賃滞納リスクを避けられる
賃貸管理業務から解放される
確定申告の負担が軽減される

それぞれ詳しく解説します。

空室・家賃滞納リスクを避けられる

マンション経営の懸念材料の一つが、空室によって家賃収入が途絶えることです。立地条件が悪い物件や競合が多いエリアでは、入居者が決まらない期間が長引くこともあります。しかしサブリース契約では、サブリース会社が物件を一括で借り上げるため、実際の入居状況に関係なくオーナーには毎月決まった賃料が支払われます。

また、万が一入居者が家賃を滞納した場合でも、リスクを負担するのはサブリース会社です。オーナーは滞納者への督促や法的手続きに関わる必要がなく、精神的な負担も軽減されます。

このように収入の安定性が確保されることで、ローン返済や生活費の計画が立てやすくなります。不動産投資の経験が浅い方や、本業が忙しくて管理に時間を割けない方にとって、大きな安心材料となるでしょう。

賃貸管理業務から解放される

賃貸マンションの管理業務は以下のように多岐にわたるため、オーナー自らが行うとなると大きな負担となります。

入居者の募集活動
入居審査
賃貸借契約の締結
家賃の回収
契約更新の手続き
入居者からのクレーム対応　など

さらに、退去時には原状回復工事の手配や費用負担の交渉なども必要です。これらの業務を一人でこなすには専門知識と時間が必要で、本業を持つ方には現実的ではありません。

サブリース契約では、基本的にこうした煩雑な管理業務をサブリース会社が代行します。オーナーは日常的な物件管理から完全に解放され、本業やプライベートの時間を確保できます。管理の手間を最小限に抑えながら安定収入を得られるのは、サブリースの魅力の一つです。

確定申告の負担が軽減される

マンション経営を行う場合、毎年の確定申告で家賃収入や必要経費を正確に計算して申告する必要があります。通常の賃貸経営では、複数の入居者から受け取る家賃や修繕費、固定資産税など、多くの項目を個別に記録しなければなりません。

しかし、サブリース契約の場合、オーナーとサブリース会社の間で支払われる保証賃料が明確に決まっています。そのため毎月の収入額が一定となり、収入計算が大幅に簡素化されます。また、管理業務に関連する費用の処理もサブリース会社が一元的に行うため、オーナー側で細かく経費を仕分ける手間は必要ありません。税理士に依頼する場合でも、書類がシンプルになることで費用を抑えられる可能性があります。不動産投資の初心者や会計知識に自信がない方にとって、経理業務の負担軽減は大きなメリットと言えるでしょう。

マンション経営で「サブリースはやめとけ」と言われる5つの理由

サブリース契約には、魅力的なメリットがある一方で「やめとけ」という否定的な意見も多く耳にします。具体的には、以下のような理由から慎重に検討する必要があります。

家賃保証の見直しで収入が下がる可能性がある
収益性が低い
契約解除の権限がサブリース会社側にある
オーナーが入居者を選べない
修繕費が高額になる可能性がある

それぞれ詳しく解説するので、読み進めてみてください。

家賃保証の見直しで収入が下がる可能性がある

サブリース契約では、数年ごとに家賃保証額の見直しが実施されるケースが一般的です。契約時には魅力的な保証賃料が提示されていても、それが永続的に保証されるわけではありません。周辺の家賃相場が下落したり、物件が古くなって市場価値が低下したりすると、サブリース会社から保証賃料の減額を求められることがあります。

契約途中で減額されてしまうと、当初のローン返済計画や収支シミュレーションが崩れ、赤字に転じる可能性もあるでしょう。こうした家賃保証の減額トラブルは実際に多く発生しており、消費者庁でもサブリース契約におけるトラブルについて注意喚起を行っています。（※）このようなリスクを避けるためにも、契約前には保証賃料の見直し条件や減額の基準について、書面で詳細に確認することが不可欠です。口頭での説明だけを信じず、契約書の文言を細かくチェックし、不明点は納得がいくまで質問しましょう。

（※）消費者庁｜サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!

収益性が低い

サブリースでは、オーナーが受け取る保証賃料が実際の家賃収入よりも低く設定される仕組みになっています。サブリース会社は、入居者から徴収した家賃の一部を自社の利益として確保する必要があるためです。

一般的に、オーナーが受け取れるのは満室時の想定家賃の80～90％程度とされています。残りの10～20％はサブリース会社の取り分となり、これが実質的な手数料です。例えば、入居者から月額10万円の家賃を徴収している場合、オーナーが受け取れるのは月額8万〜9万円となります。

自分で物件を管理すれば満額の10万円を得られるため、収益性という観点では明らかに不利と言えるでしょう。特に、空室リスクが低い好立地の物件や、満室稼働が見込める物件では、サブリースを利用するメリットが薄くなります。

契約解除の権限がサブリース会社側にある

サブリース契約には、借地借家法という法律が適用されます。この法律では、賃借人（サブリース会社）が保護される仕組みになっているため、契約解除に関する力関係がオーナーに不利に働きます。

サブリース会社側からの契約解除は比較的容易に認められる一方で、オーナー側から契約を解除するには正当な理由が必要です。例えば「収益性が悪いから自分で管理したい」という理由だけでは、簡単には解約できません。

仮にオーナーが契約解除を申し出ても、多額の違約金を請求されたり、法的に解約が認められなかったりするケースがあります。サブリース会社の経営状況が悪化して一方的に契約を打ち切られた場合、オーナーは突然収入源を失うことになります。契約前には、解約条件や違約金の規定を必ず確認し、将来的な出口戦略も視野に入れて検討することが重要です。

オーナーが入居者を選べない

サブリース契約では、入居者の募集から審査に契約締結まで、すべての過程をサブリース会社が担当します。そのため、オーナーには入居者の属性や人柄を選ぶ権限がありません。

サブリース会社は空室を埋めることを優先するため、審査基準がオーナーの期待よりも甘くなる可能性があります。例えば、収入が不安定な人や過去にトラブル歴がある人でも、入居を認めてしまうケースがあります。結果として、騒音やゴミ出しのルール違反など、近隣トラブルを起こす入居者が住み着くリスクにつながる可能性も考えられるでしょう。

物件の資産価値を長期的に維持したいと考えるオーナーにとって、入居者の質は重要な要素です。しかし、サブリース契約ではこの点をコントロールできないため、不満が生じやすくなります。

修繕費が高額になる可能性がある

サブリース契約における修繕費の負担範囲は、契約内容によって大きく異なります。一般的に、経年劣化による設備の交換費用や、大規模な修繕費用はオーナーが負担する条項が含まれていることが多いです。サブリース会社は、定期的に物件の修繕計画を提案してきますが、その際に提携業者を指定されることがほとんどです。

オーナーが他の業者に依頼することを希望しても、契約上認められない場合があるため注意が必要です。契約前には、修繕費の負担範囲や業者選定の自由度、修繕の実施基準などを明確にしておきましょう。将来的な出費を見越して、資金計画を慎重に立てることが求められます。

マンション経営のサブリースが向いている人と向いていない人

サブリースは万能な選択肢ではなく、オーナーの状況や目的によって向き不向きがあります。以下の表に、サブリースが向いている人と向いていない人の特徴をまとめたので、参考にしてみてください。

サブリースが向いている人	サブリースが向いていない人
・本業が忙しく、管理の手間をかけたくない人・空室リスクを極力避けたい不動産投資の初心者・遠方で物件を所有している人・安定した収入を最優先したい人	・自分で積極的に管理・運営を行いたい人・収益性を重視したい人・自分で入居者選定まで行いたい人

サブリースは、本業が忙しく物件管理に時間を割けない会社員や不動産投資の初心者で、空室リスクに対する不安が大きい方に向いています。また、遠方に物件を所有しており、頻繁に現地へ足を運べない方にとっても、サブリースは現実的な選択肢となります。

一方、サブリースが向いていないのは、自分で積極的に物件を管理し、収益を最大化したいと考える方です。不動産管理の経験やノウハウを持っており、入居者対応にも自信がある方は、自主管理や管理委託の方が利益を伸ばせるでしょう。

また入居者の質を重視し、自分の目で入居者を選びたいと考える方にも、サブリースは不向きです。自分の投資スタイルや生活状況、リスク許容度を冷静に分析し、最適な管理方法を選択することが成功への第一歩となります。

マンション経営のサブリース契約で失敗しないためのポイント

サブリース契約は、内容を十分に理解せずに締結すると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。失敗を避けるためには、以下の3つのポイントをおさえておきましょう。

保証賃料や解約条件、家賃見直し期間などを確認する
サブリース会社の口コミや評判を確認する
複数のサブリース会社から見積もりを取る

それぞれ詳しく解説します。

保証賃料や解約条件、家賃見直し期間などを確認する

サブリース契約では、保証賃料の金額だけでなく、見直し頻度や減額の条件を詳細に確認する必要があります。契約書に「市場動向に応じて見直す」といった、曖昧な表現がある場合は要注意です。具体的には、以下の項目を明確にしておきましょう。

家賃見直しの頻度と減額基準
オーナー側からの解約条件（予告期間、違約金の有無と金額）
サブリース会社側からの解約条件
修繕費の負担範囲と業者選定の権限

これらの条件は必ず書面で確認し、不明点があれば契約前に質問して解消することが、失敗を防ぐ鍵となります。

サブリース会社の口コミや評判を確認する

サブリース会社の信頼性は、長期的に安定したマンション経営を実現するうえで欠かせません。契約を検討する際には、インターネットやSNS、不動産投資関連のコミュニティなどで口コミや評判を調べましょう。

特に、実際に契約を結んだオーナーの体験談は貴重な情報源となります。ただし、極端に肯定的な口コミや感情的な批判だけの投稿は客観性に欠ける可能性があるため、複数の情報源から集めた内容を総合的に判断することが重要です。口コミと併せて、以下のような客観的なデータも確認しましょう。

設立年数と管理戸数
経営実績や財務状況（上場企業なら決算報告書など）
具体的な事業実績の公開状況

設立間もない会社や、実績を公開していない会社には注意が必要です。信頼できる会社を選ぶことが、トラブルを未然に防ぐ最も確実な方法です。

複数のサブリース会社から見積もりを取る

サブリース契約の内容や保証条件は、会社によって大きく異なります。1社だけの提案で即決するのではなく、複数社から見積もりや提案を取り、比較検討しましょう。比較する際には、以下のような項目に注目してみてください。

保証賃料の割合
管理手数料
サービス内容の範囲
修繕費の負担割合
契約期間の長さ
更新条件
家賃見直しの頻度と基準
解約時の条件　など

複数社から話を聞くことで、業界の相場観や一般的な契約条件についての知識も深まります。焦らず時間をかけて比較検討することが、後悔しない契約を結ぶための重要なステップです。

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まとめ

サブリースは、マンション経営における空室リスクや管理の手間を軽減できる仕組みです。特に本業が忙しい方や不動産投資の初心者にとって、安定した収入を得られる点は大きな魅力といえます。一方で、収益性の低さや家賃保証の見直しリスク、契約解除の制約など、注意すべき点も多いです。サブリース契約を検討する際には、保証賃料や解約条件、家賃見直し期間などの契約内容を細かく確認することが不可欠です。サブリースが自分の投資スタイルや状況に合っているか、不動産投資会社の話を詳しく聞いたうえで冷静に判断しましょう。