2025年11月12日

マンション経営でキャッシュフローが重要な3つの理由｜計算方法と収益最大化のポイントも紹介

マンション経営では、家賃収入だけでなく「実際に手元に残るお金=キャッシュフロー」を正確に把握することが重要です。なぜなら、帳簿上の利益が出ていても、現金が不足すれば突発的な修繕費や空室リスクに対応できず経営が行き詰まる可能性があるためです。そこで本記事では、キャッシュフローの基本的な考え方から重要視される理由、よくある失敗、最大化するための具体的なポイントなどを詳しく解説します。

<a>マ</a>ンション経営におけるキャッシュフローとは「手残り」
<a>マ</a>ンション経営においてキャッシュフローが重要な3つの理由
マンション経営のキャッシュフローでよくある3つの失敗
マンション経営におけるキャッシュフローの計算方法
マンション経営でキャッシュフローを最大化する5つのポイント
マンション経営のキャッシュフローに関するよくある質問
月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用
まとめ

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マンション経営におけるキャッシュフローとは「手残り」

キャッシュフローとは収入と支出の流れ、つまり「お金の動き」を表す言葉です。マンション経営では、毎月の家賃収入からローン返済や管理費、税金などの支出を差し引いたあとに実際に手元に残るお金（手残り）を指します。主な支出には、以下のような項目があります。

ローン返済（元金＋利息）
管理費
修繕積立金
管理会社への委託手数料
固定資産税・都市計画税
火災保険料

ここで注意したいのが「キャッシュフロー＝利益」ではないという点です。会計上の利益には、減価償却費のように実際の現金支出を伴わない費用も含まれます。一方、キャッシュフローは現金の出入りだけを反映する指標です。
そのため、帳簿上は黒字でもキャッシュフローがマイナスになるケースもあれば、その逆も起こり得ます。マンション経営では、この「実際に手元に残るお金＝キャッシュフロー」を正確に把握し、健全な資金管理を行うことが成功の鍵となります。

マンション経営においてキャッシュフローが重要な3つの理由

マンション経営においてキャッシュフローが重要視される理由は、主に以下の3つです。

突発的な出費や空室リスクに備えられる
安定した資産運用・資産拡大の基盤となる
買い手がつきやすくなる

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

突発的な出費や空室リスクに備えられる

マンション経営では、以下のような思いがけない出費が発生することがあります。

エアコンや給湯器の故障
外壁や屋上の修繕
入居者退去後の原状回復費　など

建物や設備は時間の経過とともに劣化するため、定期的なメンテナンス費用の発生は避けられません。さらに、空室期間が長引けば、その間の家賃収入はゼロになります。こうした事態に備えて、十分なキャッシュフローを確保しておくことが重要です。手元に余裕資金があれば、修繕費の支払いはもちろん、空室時でもローンの返済を滞りなく行えます。

一方でキャッシュフローがマイナス、またはギリギリの状態では、突発的な支出に対応できず資金繰りが悪化するおそれがあります。最悪の場合、資金不足から物件の売却を迫られるリスクもあるため、日頃から安定したキャッシュフローを維持することが重要です。

安定した資産運用・資産拡大の基盤となる

プラスのキャッシュフローを安定的に確保できれば、マンション経営を長期的に継続し、将来的な資産拡大を目指すための強固な基盤が築けます。毎月、一定の余剰資金が手元に残る状態であれば、ローン返済を滞りなく行えるのはもちろん以下のような活用も可能です。

新たな投資物件を購入する際の頭金に充てる
将来の大規模修繕やリフォームに備えて積み立てる
万が一の空室や家賃滞納に備えた予備資金として確保する

さらに、キャッシュフローが安定しているオーナーは、金融機関からの評価も高くなります。返済実績が良好で資金管理が適切と判断されれば、追加融資も期待でき、より有利な条件で投資規模を拡大できる可能性が高まります。

買い手がつきやすくなる

将来的に物件を売却する際、プラスのキャッシュフローを維持している物件は投資家からの評価が高い傾向にあります。購入を検討する投資家は、価格だけでなく「購入後も安定した収益を得られるか」を重視するためです。

実際に、毎月の家賃収入から十分な手残りがある実績を示せれば、収益性の高い物件＝リスクの低い投資先として注目されます。その結果、買い手が見つかりやすく、売却価格の上昇にもつながるでしょう。特に投資用物件市場では、利回りやキャッシュフローの実績が価格交渉の基準になります。そのため、保有期間中に安定したキャッシュフローを確保することは、出口戦略を成功させる鍵と言えます。

マンション経営のキャッシュフローでよくある3つの失敗

マンション経営におけるキャッシュフローの管理では、以下のような失敗がよく見られます。

想定家賃と実際の家賃収入が乖離してしまう
突発的な修繕や空室の長期化に対応できる対策ができていない
デッドクロスによって黒字倒産に陥ってしまう

それぞれ詳しく解説します。

想定家賃と実際の家賃収入が乖離してしまう

マンション経営でよくある失敗の一つが、購入時に想定した家賃と実際に得られる家賃収入の差（乖離）です。新築物件では「新築プレミアム」と呼ばれる特有の価値によって、周辺相場より高い家賃で貸し出せる可能性があります。

しかしこの効果は一時的で、築2〜3年を過ぎると家賃は相場水準まで下がるのが一般的です。加えて、周辺エリアに競合物件が増えたり設備の老朽化が進んだりすると、家賃はさらに下落する可能性があります。

例えば、月10万円の家賃を想定していた物件が実際には8万5,000円でしか貸せなければ、年間で18万円の収入減となります。この差は、そのままキャッシュフローの悪化につながるわけです。このような事態を防ぐには、築年数による家賃下落を織り込んだシミュレーションを行うことが欠かせません。

突発的な修繕や空室の長期化に対応できる対策ができていない

マンション経営では、エアコンや給湯器の故障、防水工事など突発的な修繕費が発生することがあります。こうした費用を十分に見込んでいなかったり、空室期間を「1〜2ヶ月程度」と楽観的に想定していたりすると、実際に修繕費や長期空室が発生した際に資金不足に陥る恐れがあります。

このような事態を避けるには、手元に十分な余剰資金を確保するだけでなく、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。実績のある不動産会社や管理会社に依頼すれば、定期的なメンテナンス計画や空室対策のノウハウを活用でき、突発的なトラブルを最小限に抑えられます。

デッドクロスによって黒字倒産に陥ってしまう

デッドクロスとは、減価償却費の減少によって税負担が増える一方、実際のキャッシュフローが悪化する状態のことです。建物は時間の経過とともに価値が下がるため、その分を経費として計上できる「減価償却」という仕組みがあります。しかし、減価償却の期間が進むと計上できる額は年々減少します。

一方で、ローンの返済額は変わらないため、支出が増えたような状態となり、結果的にキャッシュフローが圧迫されるわけです。このデッドクロスは、築15年前後で特に起こりやすく、税務シミュレーションを行わずに物件を購入したオーナーが陥る可能性が高いです。

対策としては、デッドクロスが訪れる前に売却を検討するようにしましょう。あらかじめ物件の売却タイミングや条件を計画しておく「出口戦略」を立てることで、黒字倒産のリスクを回避できます。以下の記事で不動産投資の出口戦略を詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の出口戦略とは？売却タイミングや成功のポイントを解説

マンション経営におけるキャッシュフローの計算方法

マンション経営のキャッシュフローは、次の計算式で求められます。

年間キャッシュフロー=年間家賃収入−年間総支出

収入面では、空室リスクを考慮した現実的な金額を見積もることが重要です。満室を前提にした理想的な家賃収入ではなく、実際の入居率を踏まえた「実質的な家賃収入」で計算しましょう。

また家賃だけでなく、共益費や駐車場代、入居時の礼金など、物件から得られるすべての収入を漏れなく含める必要があります。続いてマンション経営での支出面ですが、以下のようなさまざまな費用が発生します。

金融機関へのローン返済額
マンション全体の管理費や修繕積立金
管理会社への委託手数料
固定資産税や都市計画税などの税金
火災保険や地震保険の保険料

これらに加えて、突発的な修繕費や大規模修繕費の積立、退去時の原状回復費など、臨時支出も考慮することが大切です。収入から支出を差し引いた結果がプラスであれば「黒字」、マイナスであれば「赤字」となります。
この計算によって、自身のマンション経営がどの程度の現金を生み出しているのか、あるいは不足しているのかを一目で把握できます。キャッシュフローは一度計算して終わりではなく、定期的に確認し経営状況を見直すことが重要です。数字をもとにした冷静な判断が、安定したマンション経営を実現する第一歩となります。

マンション経営でキャッシュフローを最大化する5つのポイント

キャッシュフローを最大化するためには、以下の5つのポイントを意識することが重要です。

削減できる支出がないか見直す
空室対策を常に考えておく
ローンの借入額を減らすか返済期間を長くする
緊急時の資金準備でリスクに備える
管理会社選びにこだわる

それぞれのポイントについて、具体的に見ていきましょう。

削減できる支出がないか見直す

キャッシュフローを最大化するのに欠かせないのが、運用中の支出を効率的に管理し、無駄を削減することです。例えば、物件管理を委託している管理会社の手数料の見直しを考えてみましょう。この場合、複数の管理会社から相見積もりを取って比較検討し、サービス内容と料金のバランスを交渉することで、コストを削減できる可能性があります。

また、インターネット回線や電気の契約プランなど、固定費として毎月発生する支出についても見直しの余地がないか確認してみましょう。不要なコストを徹底的に洗い出し、削減できる部分はないか常に意識することが、キャッシュフロー改善の基本となります。

空室対策を常に考えておく

空室は、マンション経営のキャッシュフローに打撃を与える要因の一つです。空室期間は家賃収入が完全にゼロになるため、ローン返済や管理費などの支出だけが重なり、あっという間にキャッシュフローを悪化させる可能性があります。これを防ぐためには、入居者のニーズを的確に捉えた魅力的な物件づくりが重要になります。

空室対策には、定期的な内装のリフォームや設備のグレードアップを行い、競合物件と差別化を図ることが効果的です。また、インターネット無料化やセキュリティシステムの導入といった付加価値を提供することで、入居者にとっての魅力を高められます。

ローンの借入額を減らすか返済期間を長くする

金融機関からの借入れはマンション経営に不可欠ですが、ローンの返済額は大きな支出項目の一つです。キャッシュフローを改善するには、ローンの条件を有利にすることが有効な手段となります。

具体的には、物件購入時の自己資金を増やして借入額自体を減らすことで、毎月の返済負担を軽減可能です。頭金を多く用意できれば、その分だけ借入額が減り、利息負担も軽くなります。また、金利が低い時期に借り換えを検討することも一つの方法です。

現在のローンよりも低い金利で借り換えができれば、返済総額を減らせて月々の返済額も抑えられます。さらに、返済期間を長く設定することで、月々の返済額を抑えて手元に残る現金を増やすという選択肢もあります。ただし、返済期間を長くすると総返済額は増加するため、トータルでの収支バランスを考慮して判断することが重要です。

緊急時の資金準備でリスクに備える

マンション経営では「想定外の出費」が発生するため、月々のキャッシュフローがプラスであっても、手元に十分な現金を確保しておくことが重要です。自己資金が潤沢であれば、突発的な修繕費用や空室期間の損失にも対応しやすくなり、経営の安定性も高まります。

例えば月々のキャッシュフローが5万円プラスでも、エアコンの故障で15万円、給湯器の交換で20万円が同時期に発生すれば、合計35万円の出費となります。このような緊急事態に対応するため、最低でも6ヶ月分の家賃収入に相当する現金を緊急時資金として手元に残しておけると安心でしょう。

管理会社選びにこだわる

マンション経営における不動産管理会社は、入居者募集から家賃回収、建物のメンテナンスまで多岐にわたる業務を担う重要なパートナーになります。信頼のおける管理会社を選ぶことは、空室率の低減や適正な家賃設定、迅速なトラブル対応など、キャッシュフローの改善にも影響します。

なお管理会社を選ぶ際には、手数料の安さだけで判断するのではなく、総合的な視点で評価することが大切です。具体的には、以下のような項目をチェックしましょう。

過去の管理実績
入居率の維持能力
トラブル発生時の対応スピード
定期的な報告や情報提供の頻度　など

また、実際にその管理会社を利用しているオーナーからの口コミや評判を参考にするのもおすすめです。インターネット上のレビューサイトや不動産投資家のコミュニティなどで、実際の利用者の声を確認できます。質の高い管理会社と長期的なパートナーシップを築くことは、安定したキャッシュフローを実現するための重要なポイントとなります。

マンション経営のキャッシュフローに関するよくある質問

マンション経営のキャッシュフローについて、よく寄せられる質問とその回答をまとめました。

キャッシュフローに影響するリスクにはどのようなものがありますか?
マンション経営は家賃収入がプラスであれば成功と言えますか?
マンションの減価償却費はキャッシュフローの計算に必要ですか?

それぞれの質問について、詳しく解説していきます。

キャッシュフローに影響するリスクにはどのようなものがありますか？

マンション経営のキャッシュフローには、以下のようなリスクが影響を及ぼします。

空室リスク：入居者がいなくなり家賃収入が途絶える
家賃滞納リスク：入居者が家賃を支払わない
金利上昇リスク：変動金利型ローンの金利が上昇し返済額が増える
修繕費高騰リスク：予想以上に大規模な修繕が必要になる
災害リスク：地震や台風などで建物が損害を受ける

これらのリスクは、すべて手元に残る現金を減らす要因となるため、事前の対策が重要です。適切な保険への加入や十分な緊急資金の確保、信頼できる管理会社との連携などにより、リスクの影響を最小限に抑えられます。

マンション経営は家賃収入がプラスであれば成功と言えますか？

マンション経営の成功は、単に家賃収入がプラスかだけで判断されるものではありません。もちろん家賃収入は重要な要素であり、毎月のキャッシュフローが黒字になることは成功の一つの指標です。

しかし、エリアや頭金の額によっては、毎月のキャッシュフローがマイナスになるケースも存在します。例えば、首都圏におけるワンルームマンション投資で頭金が最低水準の場合には、キャッシュフローがマイナスになるケースが多く見られます。首都圏での不動産投資の場合は、物件の売却時に購入価格以上で売れる「キャピタルゲイン」が狙いやすいのが特徴です。

そのため、出口戦略を考慮した投資計画を立てて、売却によって黒字を目指すケースも多いです。反対に、毎月の家賃収入でプラスになっていても、売りたいタイミングで買い手がつかなかったり売却価格が購入価格を下回ってしまったりして、トータルで赤字になる可能性もあります。マンション経営の成功は、保有期間中のキャッシュフローと最終的な売却益を合わせたトータルリターンで評価することが大切です。

マンションの減価償却費はキャッシュフローの計算に必要ですか？

マンションの減価償却費は、会計上の費用として計上され、所得税や住民税の計算において課税所得を減らす効果があります。しかし、減価償却費は実際に現金が動く支出ではないため、キャッシュフローの計算には直接的には含めません。

キャッシュフローはあくまで「現金の流れ」を見る指標なので、現金支出を伴わない減価償却費は計算式から除外するのが基本です。ただし減価償却費によって納税額が減ることで、結果として「手元に残る現金」、つまり税引き後のキャッシュフローが増えるという間接的な影響はあります。

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まとめ

マンション経営において、キャッシュフローの安定は長期的な成功の土台です。数字を正しく把握し、支出削減や空室対策などに力を入れることで、安定したキャッシュフローの確保が期待できます。単なる「黒字経営」ではなく、実際の現金の動きを意識した経営判断を行うことで、将来の資産拡大や売却益にもつながる堅実なマンション経営を実現できるでしょう。