2025年11月12日

マンション経営で年末調整は不要！確定申告が必要な理由と3つのメリットを解説

会社員としてマンション経営を始めたものの、年末調整の時期になり「家賃収入の扱いはどうすればいいの？」と戸惑っている方もいるのではないでしょうか。会社の書類に不動産所得の欄はなく、どう申告すれば良いかわからなかったり、会社に知られてしまうのではないかと不安に感じたりする方も多いです。

この記事では、マンション経営で得た家賃収入が年末調整の対象外となる理由と、確定申告でどのように手続きを行うべきかを解説します。確定申告を行うことで得られる3つの節税メリットや、具体的な手続きの流れも紹介するため、安心してマンション経営を進めたい方はぜひ参考にしてください。

マンション経営では年末調整ではなく確定申告を行う
マンション経営で確定申告が必要なケースとは？年末調整との違いも解説
確定申告で受けられるマンション経営の3つのメリット
マンション経営の確定申告の基本的な流れ
マンション経営で経費計上できる費用の種類
まとめ
よくある質問

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マンション経営では年末調整ではなく確定申告を行う

マンション経営を始めた会社員の方が、年末調整の時期に「家賃収入はどうすればいいの？」と悩むケースは多いです。結論として、マンション経営で得た不動産所得は年末調整の対象外であり、ご自身で確定申告を行う必要があります。なぜなら年末調整は、会社から支払われる給与所得に関する税金を精算する制度だからです。

実際に、会社へ提出する「扶養控除等申告書」などの書類を見ても、不動産所得を記入する欄は設けられていません。そのため、給与所得については会社の年末調整で手続きを行い、マンション経営による不動産所得については、確定申告で別途税金を計算・納付する流れになります。

マンション経営で確定申告が必要なケースとは？年末調整との違いも解説

マンション経営を行っていて「自分は確定申告が必要なのか？」と疑問に思う方は多いでしょう。マンション経営における確定申告は、所得額によって義務が発生する場合と、節税メリットを得るために任意で行う場合があります。ここでは、確定申告が必要になる具体的な基準と、年末調整との明確な違いについて整理していきましょう。

確定申告が必要なケース

マンション経営による所得が年間20万円を超える場合、確定申告を行う義務があります。ここでいう「所得」とは、家賃収入などの総収入金額から管理費や修繕費などの必要経費を差し引いた金額のことです。所得が20万円以下であれば確定申告の義務はない一方で、お住まいの自治体へ住民税の申告が別途必要になる点には注意が必要です。

また、不動産所得が赤字になった場合でも、確定申告をすることをおすすめします。給与所得と赤字分を合算することで、払いすぎた所得税や住民税が還付される可能性があるため、大きなメリットを受けられます。

年末調整と確定申告の違い

年末調整と確定申告は、手続きの主体と対象となる所得が異なります。年末調整は「会社」が「給与所得のみ」を対象に行う税金の精算手続きです。一方で、確定申告は「個人」が1年間の「すべての所得」を合算して国に税金を申告・納税する手続きのことです。

マンション経営で得た収入は「不動産所得」に分類され、給与所得ではないため年末調整の対象外となります。そのため、会社員として給与を受け取りながらマンション経営を行っている場合は、ご自身で不動産所得を計算して確定申告を行う必要があります。

会社の年末調整書類に不動産所得は記載しない

年末調整は給与所得に関する手続きのため、会社へ提出する書類にマンション経営の不動産所得について記載する必要はありません。年末調整の書類は、あくまで給与から天引きされた所得税を正しく計算するためのものです。

不動産所得について記入してしまうと、会社の経理担当者を混乱させてしまう原因にもなりかねません。年末調整と確定申告は独立した手続きとして、必要な書類をそれぞれ正しく提出しましょう。

確定申告で受けられるマンション経営の3つのメリット

確定申告と聞くと「手続きが面倒」というイメージを持つかもしれませんが、マンション経営を行う上で大きなメリットを受けられる重要な機会でもあります。適切に申告することで、税金の負担を軽減したり、払いすぎた税金の還付を受けられたりと、手元に残る資金を増やすことにつながります。ここでは、確定申告によって得られる3つのメリットについて見ていきましょう。

必要経費の計上で所得税と住民税の負担を軽減する

マンション経営の確定申告では、運営にかかったさまざまな費用を必要経費として計上できます。経費を計上すると、家賃収入からその分を差し引くことができるため、課税対象となる所得金額が減らせます。その結果、所得税や住民税の負担が軽減される仕組みです。

主な経費には、以下のようなものが挙げられます。

管理費や修繕費
ローンの利息部分
減価償却費

ただし、ワンルームマンション1〜2室程度の小規模な投資の場合、経費計上による節税効果は限定的になる傾向があります。年収が高い方ほど節税効果は期待できますが、過度な期待はせず、経費の内容を正しく判断し、根拠資料を整えたうえで申告することが大切です。

節税はあくまで副次的なメリットと捉え、安定した賃貸需要が見込める物件で着実に資産形成を行うことが成功の秘訣といえるでしょう。

損益通算で給与所得から税金の還付を受けられる

先述したとおり、不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を給与所得など他の黒字の所得と合算できる「損益通算」という制度を利用できます。損益通算を行うと、全体の所得額が減るため、課税対象額も小さくなります。これにより、すでに給与から源泉徴収されている所得税の一部が還付される仕組みです。

特にマンション経営の初年度は、不動産取得税や登記費用などの初期費用が多くかかるため赤字になりやすいです。たとえ赤字経営であっても、確定申告をすることで税務上のメリットを得られます。

重要な点として帳簿上の赤字は、減価償却費など現金の支出を伴わない経費によって生じることが多いです。実際の手元のキャッシュフローでは、家賃収入でローン返済や諸経費をまかない、安定しているケースがほとんどです。

青色申告の特別控除を受けられる

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があり、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出することで、より節税効果の高い青色申告を選択できます。青色申告のメリットは、最大65万円（または55万円）の特別控除を受けられる点です。

ただし、控除を受けるには事業的規模（おおむね5棟10室以上）である必要があります。ワンルームマンション1〜2室の経営では事業的規模とは認められにくく、その場合は10万円の特別控除が適用されます。白色申告に比べて複式簿記での記帳など手間は増えますが、それを上回る節税効果が期待できるため、マンション経営を始めたら青色申告を検討するのがおすすめです。

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マンション経営の確定申告の基本的な流れ

初めて確定申告を行う際は、何から手をつけて良いか分からず不安に感じるでしょう。しかし、全体の流れを把握し、ステップごとに準備を進めれば、決して難しい手続きではありません。ここでは、マンション経営における確定申告の基本的な流れを3つのステップに分けて解説します。

1年間の収支を計算して帳簿を作成する

確定申告の最初のステップは、1月1日から12月31日までの1年間の収支を正確に把握することです。まずは家賃や礼金、更新料といったマンション経営に関するすべての収入を合計します。

次に、管理費や修繕費などの必要経費に関する領収書やレシートを整理し、項目ごとに分類して集計しましょう。日頃から収入や経費に関する書類を整理しておくことで、申告期間が始まってから慌てずに済みます。

必要な書類を準備する

収支の計算が終わったら、確定申告に必要な書類を揃えましょう。書類は大きく「基本書類」と「補助資料」に分かれます。どちらも漏れがあると申告がスムーズに進まないため、早めの準備が大切です。

まず、申告に必ず必要となる以下の基本書類を用意します。

確定申告書
青色申告決算書（青色申告の場合）
収支内訳書（白色申告の場合）
源泉徴収票（会社員の場合）

次に、経費や不動産に関する金額の根拠となる以下のような補助資料を揃えましょう。

売買契約書・重要事項説明書
返済予定表
経費関連の領収書やレシート
通帳のコピー

これらをあらかじめ整理しておくことで、確定申告書の作成がスムーズに進み、税務署から内容確認の連絡を受ける可能性も低くなります。

申告期間内に税務署へ提出する

書類の作成が完了したら、申告期間内に税務署へ提出します。確定申告の期間は、原則として毎年2月16日から3月15日までです。提出方法には、以下の3種類があります。

e-Tax（電子申告）
税務署の窓口へ直接持参
郵送

e-Taxは、24時間いつでも自宅から提出でき、青色申告の特別控除額が最大になるなどのメリットがあるためおすすめです。もし手続きに不安があれば、税務署の相談窓口を利用したり、マンション経営に詳しい税理士へ相談したりしましょう。

マンション経営で経費計上できる費用の種類

確定申告で節税効果を高めるためには、何が経費として認められるのかを正しく理解しておくことが重要です。マンション経営に関連する支出は多岐にわたりますが、そのすべてが経費になるわけではありません。ここでは、マンション経営で経費計上できる費用を3つのカテゴリーに分けて、具体的な項目を解説していきます。

マンション経営に直接関連する経費

マンション経営に直接かかわる費用の多くは、必要経費として計上できます。代表的なものとして挙げられるのは、以下のとおりです。

固定資産税や不動産取得税といった「租税公課」
火災保険や地震保険などの「損害保険料」
マンションの管理組合に支払う「管理費」や「修繕積立金」
管理会社へ支払う「管理委託費」
入居者募集のための「広告宣伝費」
物件の視察や管理会社との打ち合わせで発生した「交通費」
連絡用の「通信費」

上記のような、事業運営に必要だと証明できる費用は幅広く経費として認められます。

ローンの利息と減価償却費

不動産投資ローンを利用している場合、毎月の返済額のうち「利息」の部分のみを経費として計上できます。元本部分は資産の返済にあたるため、経費にはなりません。また、節税において特に重要なのが「減価償却費」です。

減価償却費は、建物の取得費用を法定耐用年数にわたって分割し、毎年少しずつ経費として計上する会計上の考え方です。土地は経年劣化しないため対象外ですが、建物部分は対象となります。減価償却費は、その年に実際の現金支出がなくても経費として計上できるため、計画的な節税に欠かせない項目です。

プライベートと混在する費用

自宅の一部を事務所として使ったり、プライベート兼用のスマートフォンで管理会社と連絡を取ったりする場合、費用の一部を経費として計上できます。これを「家事按分」と呼びます。

按分の基準は、事務所として使っている部屋の面積や、事業で利用した時間など、合理的で客観的な根拠に基づいた設定が必要です。税務調査で説明を求められる可能性もあるため、明確な根拠を持って比率を決定することが重要です。判断に迷う場合は、必ず税理士などの専門家にご相談ください。

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まとめ

会社員の方でも、マンション経営で年間20万円を超える不動産所得があれば、会社の年末調整とは別に個人での確定申告が必要です。確定申告は、経費計上や損益通算などを活用できる機会ですが、帳簿付けや書類作成には専門的な知識も求められます。特に、経費の判断や家事按分の設定など、判断に迷う点は税理士などの専門家に確認することが、後々の税務リスクを避けるためにも不可欠です。

トーシンパートナーズでは、オーナー様が安心して資産形成に集中できるよう、購入後のアフターフォローにも力を入れています。まずは専門家の視点から、あなたの状況に合わせた収支シミュレーションをしてみませんか。ぜひお気軽に当社の個別相談をご利用ください。

よくある質問

Q1. マンション経営の所得は、会社の年末調整で手続きできますか？

いいえ、会社の年末調整では手続きできず、ご自身で確定申告を行う必要があります。年末調整は会社から支払われる給与所得に関する税金を精算する制度です。マンション経営で得た家賃収入などの不動産所得は対象外となるため、会社の年末調整とは別に、1年間のすべての所得を合算して国に税金を申告・納税する確定申告の手続きが必要です。

Q2. マンション経営の利益が年間20万円以下なら、確定申告は不要ですか？

所得税の確定申告は原則として不要ですが、お住まいの自治体へ住民税の申告が別途必要になるため注意が必要です。不動産所得が年間20万円を超えると所得税の確定申告義務が発生しますが、20万円以下であれば義務はありません。ただし、住民税の申告は所得額にかかわらず必要です。なお、所得税の確定申告を行えば、住民税の申告も同時に行ったことになるため、手間を省くためにも確定申告をしておくことをおすすめします。

Q3. 確定申告をする場合、会社の年末調整はしなくてもよいのでしょうか？

いいえ、会社員の方であれば、会社の年末調整とご自身での確定申告の両方が必要です。年末調整は、会社から受け取る給与所得の税額を正しく計算するための手続きです。確定申告では、その年末調整済みの給与所得と、マンション経営で得た不動産所得などを合算して、最終的な所得税額を算出します。そのため、確定申告の際には会社が発行する「源泉徴収票」が必要になります。