2025年11月12日

マンション経営で立地が重要な3つの理由｜好立地物件の7つの条件も紹介

マンション経営において、立地は収益性や資産価値を大きく左右する重要ポイントです。

なぜなら、立地は長期的な安定収入や資産価値に直結し、一度決めたら後から変えられないためです。しかし、具体的にどのような立地条件が理想的なのか、立地が悪い場合はどう対処すればよいのか、わからない方も多いでしょう。

そこで本記事では、マンション経営において立地が重要である3つの理由を深掘りし、成功へ導くための具体的な立地条件を7つご紹介します。さらに立地条件に恵まれない物件を所有している場合でも、その弱みをカバーし入居者を確保するための実践的な方法も解説しますので、ぜひ参考にしてください。

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マンション経営において立地が重要な3つの理由

マンション経営の成功に欠かせない要素がさまざまあるなかで、立地選びが特に重要な理由は、以下のとおりです。

長期的な安定収入に直結するから
資産価値を維持・向上させるから
立地は変えられない要素だから

後悔のない物件選びをするためにも、それぞれの理由を確認してみてください。

長期的な安定収入に直結するから

マンション経営で長期的な安定収入を得るためには、高い入居率を維持し、適切な家賃設定を実現することが不可欠です。入居率や家賃設定には「物件がどのような場所に建っているのか」が大きく影響するため、立地選びが非常に重要になります。

例えば、駅から近い物件や商業施設が充実しているエリアにある物件は、一人暮らしの社会人や子どもを持つ主婦など、多くの人にとって魅力的です。このような好立地の物件は空室になるリスクを低く抑えられ、安定した家賃収入を継続的に得やすくなります。

また、需要が高いエリアでは家賃相場も安定する傾向があるため、将来的に収入が大きく下落するリスクも低減できます。結果として、収益性の高いマンション経営が期待できるでしょう。

資産価値を維持・向上させるから

良い立地にあるマンションは、建物が時間とともに古くなっても、土地自体の価値がその資産価値を支えるため価格が大きく下落しにくい特徴があります。さらに、再開発が計画されているエリアや人口が増加している地域では、立地が良い物件の資産価値が時間の経過とともに向上する可能性も十分に考えられます。

新しい商業施設の建設や交通インフラの整備などによって、その地域全体の魅力が高まれば、物件の評価額も上昇するでしょう。将来的な売却を視野に入れた出口戦略を考える際にも、立地の良い物件は買い手が見つかりやすく、有利な条件での取引が期待できます。

立地は変えられない要素だから

マンション経営において、物件の内装や設備はリフォームやリノベーションによって新しくしたり、改善したりすることが可能です。しかし、物件の「立地」だけは物理的に変更できません。

一度物件を購入してしまえば、その立地がもたらすメリットとデメリットを受け入れながら経営を続けることになります。そのため、物件を選定する初期段階で立地条件を慎重に分析し、将来を見据えた判断を下すことが重要です。

立地選びでの判断ミスは、後から取り返すことが非常に難しいため、購入前の調査と検討に十分な時間をかけましょう。この「変えられない」という特性こそが、立地がマンション経営において重要な要素の一つとされる理由です。

マンション経営に適した7つの立地条件

マンション経営を成功させるためには、どのような立地条件を備えた物件を選ぶべきかを理解しておくことが重要です。ここでは、入居者にとって魅力的で、長期的に安定した経営が期待できる以下7つの立地条件を紹介します。

最寄り駅へのアクセスや交通の便が良い
周辺施設が充実しており利便性が高い
人口が安定また増加傾向にある
地域の治安が良い
「人気のあるエリア」に選ばれている
都市開発や発展する可能性がある
競合物件の数と需要のバランスが取れている

それぞれの条件について詳しく見ていきましょう。

最寄り駅へのアクセスや交通の便が良い

入居者にとって、日々の通勤や通学における移動のしやすさは、物件を選ぶ際の重要な判断基準の一つです。例えば、最寄り駅まで徒歩10分圏内にある物件は、入居希望者からの人気が高いです。

さらに複数の路線が利用できる駅が近くにある場合や、主要なターミナル駅へのアクセスが良好な場合は、より高い入居率が期待できます。電車だけでなく、バス停への近さや幹線道路へのアクセスの良さもプラスの要素として考えられます。

車を利用する入居者にとっては、幹線道路や高速道路のインターチェンジへの近さも重要な判断材料となるでしょう。交通の便が良い物件は、入居者の生活の質を高めるだけでなく、空室期間を短縮し、安定した収益を生み出す基盤となります。

周辺施設が充実しており利便性が高い

周辺施設の充実度は、入居者の日常生活における暮らしやすさに直結し、物件の魅力を大きく左右します。具体的には、以下のような施設が徒歩圏内にある物件は、入居者の生活利便性が高く、長期入居が期待できます。

スーパーマーケット
コンビニエンスストア
ドラッグストア
病院やクリニック

日常的に必要な買い物や用事を徒歩で済ませられる環境は、入居者にとって非常に魅力的です。また、子育て世代をターゲットにする場合は、保育園や学校、公園などの教育・公共施設へのアクセスも物件選びのポイントとして欠かせません。子育てのしやすさは、ファミリー層の入居決定において決定的な要素となることが多いため、こうした施設の有無を事前に確認しておくことをおすすめします。

人口が安定また増加傾向にある

人口が安定している、あるいは増加傾向にあるエリアは、将来にわたって入居希望者を継続的に見込みやすいと考えられます。特に若い世代やファミリー層の流入が多い地域では、賃貸マンションに対する需要が高まる傾向があります。このようなエリアでは、居住希望者が継続的に増えやすいため、空室が発生しても比較的短期間で次の入居者を見つけられるでしょう。

反対に人口減少が続いているエリアでは、入居者の確保が年々難しくなり、空室リスクや家賃下落のリスクが高まります。各自治体が発表している人口統計データや将来人口推計などを確認し、長期的な人口変動の傾向を把握することが重要です。投資判断を行う際には、現在の人口だけでなく、5年後、10年後の人口動態も視野に入れて検討するべきです。

地域の治安が良い

住環境の良し悪しを判断するうえで、安心して暮らせる地域かも重要なポイントです。例えば、以下のような特徴を持つ地域は、入居希望者から高い人気を集めやすい傾向があります。

犯罪発生率が低い
夜道が明るく人通りがある
地域の自治体・居住者の防犯意識が高い

特に女性や子育て世帯にとって、治安の良さは物件選びにおける最優先事項の一つです。各都道府県の警察が公表している犯罪発生率や、地域の防犯活動の実施状況などを確認することで、治安状況を把握できます。また、物件の周辺を異なる曜日や時間帯で訪れてみて、オーナー自らが人通りや騒音、街灯の有無などを確認してみることもおすすめです。

一方で、治安の悪いエリアの物件は敬遠されやすく、入居者の確保が困難になり、空室リスクに直結するため十分な注意が必要です。

「人気のあるエリア」に選ばれている

一般的に「人気のエリア」として認知されている地域にある物件は、入居者集めにおいて有利に働きます。例えば、テレビや雑誌などのメディアで紹介されるようなブランドイメージのある街は、多くの人が憧れを持つ場所になるでしょう。

カフェやおしゃれなショップが集積しているエリアや、特定の文化や趣味を持つ人々が集まる個性的なエリアも、入居者の強い動機付けになります。雑誌やインターネット上の「住みたい街ランキング」に上位でランクインするエリアであれば、さらに高い需要を期待できるでしょう。

こうした人気エリアは、口コミやSNSでの情報拡散によって、さらに需要が高まりやすい特徴があります。空室が発生しても比較的短期間で次の入居者を見つけやすく、安定した経営を実現しやすいメリットがあります。

都市開発や発展する可能性がある

現在の利便性だけでなく、以下のような将来的な都市開発や地域の発展可能性を秘めたエリアは、マンションの資産価値向上や賃貸需要の増加が期待できます。

新しい駅の建設計画
大規模商業施設の誘致
再開発プロジェクトの進行
大手企業の進出計画　など

こうした開発が実現すれば、周辺地域の利便性が向上し、人口流入が加速する可能性があります。各自治体が発表する都市計画やマスタープラン、企業のニュースリリースなどをチェックすることで、将来性のあるエリアを見極めることが可能です。ただし、開発計画が必ずしも予定通りに進むとは限らないため、複数の情報源から慎重に判断することが重要です。

競合物件の数と需要のバランスが取れている

どんなに条件の良い立地であっても、賃貸マンションの供給が過剰なエリアでは、空室リスクが高まり、家賃競争が激化する可能性があります。重要なのは、単に入居需要が高いというだけでなく、その需要に対して物件の供給が適正な水準にあるかです。

人気のエリアであっても、同じような条件の物件が数多く建ち並んでいれば、入居者の奪い合いが発生しかねません。その結果、家賃を下げざるを得なくなったり、空室期間が長期化したりするリスクがあります。

周辺の競合物件の数や種類、それらの稼働率などを事前に調査し、需要と供給のバランスが適切に保たれているエリアを選ぶことが不可欠です。不動産会社や管理会社から提供される市場データを活用し、客観的な判断を行うことをおすすめします。

マンション経営で立地の悪さをカバーする方法

すでに立地条件が十分でない物件を所有している場合や、予算の関係で好立地の物件を購入できない場合でも、工夫次第で成功する可能性は十分にあります。立地の弱みをカバーし、入居者を確保するための方法として、以下の3つを紹介します。

物件独自の魅力で差別化を図る
ターゲットに合わせて間取りや設備を工夫する
管理の質で入居者満足度を高める

それぞれ詳しく解説するので、ぜひ確認してみてください。

物件独自の魅力で差別化を図る

立地が悪いという弱みをカバーするためには、物件が持つほかの魅力を最大限にアピールすることが重要です。例えば、以下のようなポイントが立地以外の強みとしてアピールできます。

広々とした間取り
スマートホーム機能や高速Wi-Fiの完備
日当たりの良さや眺望の美しさ
静かな住環境　など

これらの「立地以外の強み」を明確にし、ターゲットとする入居者層のニーズに合致するよう前面に押し出すことで、立地のハンディキャップを十分に補えます。物件の写真や紹介文を作成する際には、こうした独自の魅力を具体的に伝えられるように工夫することが大切です。

ターゲットに合わせて間取りや設備を工夫する

立地に課題がある場合には、具体的なターゲット層を絞り込み、そのニーズに特化した間取りや設備を提供することが成功の鍵になります。例えば、単身者がメインのエリアであれば、コンパクトながら収納スペースが豊富な間取りが好まれます。最新のバスルームやトイレ設備、独立洗面台なども、単身者層から高い評価を得られる要素です。

また、ファミリー層を狙う場合は、広いリビングスペースや子供部屋の確保、十分なセキュリティ対策が重要となります。近隣に公園があるなどの情報を強調したり、子育てに適した環境であることをアピールしたりすることも効果的です。ターゲットを明確に定め、そのニーズに徹底的に応えることで、立地の不利を克服して競合物件との差別化を図れます。

管理の質で入居者満足度を高める

入居者が快適に暮らせる「居住空間」を提供することで、立地の悪さをカバーできます。具体的には、以下のようにきめ細やかな管理体制を整えることで入居者の長期居住につながり、結果として安定した収益を確保できます。

常に清掃が行き届いた共用部の維持
設備トラブルが発生した際の迅速な対応
入居者からの問い合わせや要望に対する丁寧で親身な対応　など

このような質の高い管理を実現するためには、マンション経営・不動産投資の専門知識を持つプロフェッショナルに管理を任せるのがおすすめです。そのため、不動産投資会社を選ぶ際には、物件の選定サポートだけでなく、購入後の管理まで含めたトータルサービスを提供している会社を選ぶことが重要です。

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まとめ

マンション経営において、立地は長期的な安定収入と資産価値の維持・向上に直結する重要な要素です。一度購入すると変更できない立地だからこそ、物件選びの段階で慎重に検討する必要があります。

駅へのアクセスの良さや周辺施設の充実、将来の発展性などの条件を総合的に評価することが大切です。もし立地に課題がある物件であっても、独自の魅力づくりやターゲットに特化した設備投資、質の高い管理によって十分にカバーできる可能性があります。まずは、物件選びとその後の管理を任せられる、信頼できる不動産投資会社を見つけて相談してみましょう。

よくある質問

Q1. 「駅から徒歩5分」と「徒歩10分」では、どれくらい重要度が違いますか？

一般的に、最寄り駅からの距離は賃貸需要に大きく影響し、徒歩5分以内は非常に有利な条件とされます。徒歩10分を超えると敬遠され始める傾向があり、同じような物件でも家賃設定に差が出ることが多いです。特に単身者向けの物件では、通勤・通学の利便性が重視されるため、駅からの距離は重要な判断基準となります。徒歩10分以内を一つの目安とし、5分以内であれば大きな強み、10分を超えると他の強みで補う必要がある、と考えるとよいでしょう。

Q2. スーパーやコンビニ以外に、立地選びで確認すべき「周辺環境」のポイントは何ですか？

ターゲットとする入居者層によって、重視すべきポイントは異なります。例えば、単身者向けなら夜遅くまで営業している飲食店やドラッグストア、クリーニング店などが喜ばれます。一方、ファミリー層を狙うのであれば、小中学校の学区、公園や小児科のある病院、治安の良さなどが重要な要素となります。物件の周辺を実際に歩いてみて、どのような施設が充実しているか、また昼と夜の雰囲気の違いなどを自分の目で確かめることが大切です。

Q3. 立地の「将来性」は、どのように調べればよいのでしょうか？

自治体のウェブサイトで公開されている「都市計画」や「再開発計画」を確認するのが最も確実な方法の一つです。駅前の再開発や新路線の開通、大型商業施設の建設計画などがあれば、将来的に人口が増加し、街の価値が高まる可能性があります。また、大学のキャンパス新設や移転、企業の大きな工場や研究施設の誘致なども、賃貸需要を押し上げる要因になります。目先の利便性だけでなく、街が将来どのように発展していくかを予測することが重要です。