マンション経営で連帯保証人が必要な場面を紹介！依頼する際の注意点も解説

マンション経営を始めようと金融機関に相談した際に、連帯保証人が必要だと言われ、戸惑っている方もいるのではないでしょうか。連帯保証人という言葉は知っていても、その責任の重さまではよくわからず、大切な家族に依頼すべきか悩んでしまうものです。万が一のリスクを考えると、なかなか一歩を踏み出せない方も多いでしょう。

しかし、連帯保証人の役割や責任、そして必要となるケースを正しく理解すれば、過度に不安を感じる必要はありません。また、連帯保証人を立てずにローンを組む方法も存在します。

この記事では、マンション経営における連帯保証人の仕組みから、依頼する際の注意点、さらには連帯保証人なしで進める方法までを解説します。最後まで読むことで、連帯保証人に関する疑問や不安を解消し、安心してマンション経営をスタートさせるための具体的な知識が身につくため、ぜひ参考にしてください。

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マンション経営で連帯保証人が必要となる場面

マンション経営を始めるにあたって、多くの方が不動産投資ローンを利用します。その際、金融機関から「連帯保証人」を求められることがありますが、具体的にどのような場面で必要になるのか、正確に理解している方は少ないかもしれません。連帯保証人は、ローンの契約時だけではなく、予期せぬ事態が起きた際にも関わってくる重要な存在です。ここでは、マンション経営で連帯保証人が必要となる2つの場面について解説します。

不動産投資ローンを契約する時

マンション経営の資金を金融機関から借り入れる際、連帯保証人を求められるケースがあります。不動産投資ローンは、購入した物件の家賃収入を返済の原資とすることが前提です。金融機関は安定した返済を確実にするため、申込者本人の返済能力に加えて、返済を保証する人を立てることで貸し倒れのリスクを軽減しようとします。

一方で2020年の民法改正の影響もあり、近年は連帯保証人を原則不要とする金融機関も増えてきました。とはいえ、申込者の年収や勤務先といった属性、自己資金の割合によっては、返済能力を補強する必要があると判断されることがあります。その場合、連帯保証人を求められるケースがあるでしょう。連帯保証人を立てることで、金融機関はより安心して融資を実行できます。

申込者の年収や年齢に不安がある時

金融機関は融資審査において、申込者の返済能力を総合的に判断します。年収が一定水準に満たない場合や、非正規雇用・フリーランスといった不安定な職業形態である場合は、連帯保証人が必要とされることがあります。

また、申込時の年齢が高く、完済時に金融機関の上限年齢（たとえば80歳）を超える見込みとなる場合も注意が必要です。年齢に伴う健康リスクや収入減を考慮され「第三者の保証で補完してほしい」と判断されるケースがあります。

マンション経営で連帯保証人を求められるケース

連帯保証人が必要かどうかは、融資審査の内容によって左右されます。それでは、具体的にはどのような状況で求められるのでしょうか。金融機関の審査過程で、返済の確実性をより高める必要があると判断された場合に、連帯保証人の設定を条件とすることがあります。ここでは、マンション経営で連帯保証人を求められるケースを「返済リスクが高いと判断された時」と「特殊な条件でローンを組む時」の2つの視点から解説します。

返済リスクが高いと判断された時

金融機関が申込者の返済リスクを高いと判断した場合、連帯保証人を求められることがあります。不動産投資ローンは家賃収入を返済原資とするため、金融機関が重視するのは「安定した家賃収入が継続的に見込めるか」という物件の収益性です。期待される収益が十分でないと判断された場合は、返済能力を補完する手段として、連帯保証人の提出を求められることがあります。

また、申込者の年収が金融機関の定める基準に満たない場合や、定年退職が近く収入減少が見込まれるケースなども、返済能力に懸念があると見なされやすくなるでしょう。マンション経営は事業の一環であるため、金融機関はより確実な債権回収の手段として、申込者だけでは不十分と判断された返済能力を補うために、連帯保証人を求めます。

特殊な条件でローンを組む時

一般的なローン契約とは異なり、特別な条件で融資を受ける場合には、連帯保証人が必要となるケースがあります。代表的な例は、以下のとおりです。

• 法人名義での融資
• 収入合算での申込み
• 名義人と借主が異なる場合

このように、契約形態や名義の関係によっては、通常の個人ローンよりも保証条件が厳しくなるため、事前に金融機関へ確認しておくことが重要です。

マンション経営における主な連帯保証人の依頼先

連帯保証人が必要になった場合、誰に依頼すれば良いのでしょうか。連帯保証人には、申込者本人と同等以上の返済能力が求められるため、誰でもなれるわけではありません。ここでは、マンション経営における連帯保証人の主な依頼先について、それぞれの特徴を解説します。

親族

連帯保証人の依頼先として、まず候補に挙がるのが両親や親戚といった親族です。長年の信頼関係があり、資産や収入が安定しているケースが多いため、金融機関からの信用も得やすくなります。

また、家族であればマンション経営の状況を共有しやすく、収益や資産形成は将来的に家族全体の利益につながる可能性があります。

そのため事情を理解してもらいやすく、連帯保証の相談もしやすい関係性と言えるでしょう。ただし、親が高齢の場合は保証能力が十分ではないと判断される可能性もあります。

配偶者

配偶者も連帯保証人として依頼をする相手として、有力な選択肢となります。特に夫婦で共にマンション経営に取り組む場合、世帯の収入や財産を共有していることから、金融機関に対して保証の合理性を説明しやすくなります。夫婦で協力する姿勢は、金融機関への良いアピールにもつながるでしょう。

もちろん、依頼するには配偶者の十分な理解と同意が不可欠です。なお、夫婦の収入を合算してローン審査を受ける場合は、主たる債務者ではない側が連帯保証人になるのが一般的です。

兄弟姉妹

両親に依頼するのが難しい場合、次に考えられるのが兄弟姉妹です。親族の中でも年齢が近く、同世代であるため、ローンの返済期間中に健康や収入面で大きな不安が生じにくいと考えられます。そのため、長期にわたって連帯保証人の責任を果たせる可能性が高く、依頼しやすい相手といえるでしょう。

ただし、依頼する際は相手の経済的な状況を十分に考慮し、将来的な家族内でのトラブルにつながらないよう配慮が必要です。なお、友人や知人に依頼するのは、金銭が絡むことで人間関係が悪化するリスクが高いため、避けるのが賢明と言えます。

連帯保証人を立てずにローンを組む方法

大切な家族や親族に、連帯保証人という重い責任を負わせることに抵抗を感じる方も多いのではないでしょうか。マンション経営を始めたいけど、連帯保証人の依頼だけがネックになっているという方もいるかもしれません。ここでは、連帯保証人なしでローンを組むための具体的な3つの方法を紹介します。

団体信用生命保険に加入する

団体信用生命保険（団信）への加入は、連帯保証人の代わりとなりうる有効な手段です。団信とは、ローン返済中に契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合、保険金で残りのローンが全額返済される保険制度です。これにより金融機関は貸し倒れリスクを減らせるため、連帯保証人を不要とする場合があります。

最近では、死亡・高度障害だけではなく、がんと診断された際にローン残高がゼロになる「がん団信」のような特約が付いた商品も増えています。多くの金融機関では団信への加入を融資の条件としており、保険料は金利に含まれているのが一般的です。

法人を設立して融資を受ける

法人を設立し、その法人名義で融資を受ける方法も選択肢の一つです。この場合、法人の代表者である自分自身が連帯保証人となるため、親族など第三者に依頼する必要がなくなります。家族に迷惑をかける心配なく、自身の責任で事業を進められるのがメリットです。

ただし、法人化には税務上のメリットもありますが、設立費用や維持コストが発生する点には注意が必要となります。特に個人のワンルームマンション投資の場合、節税効果は限定的であるケースも多く、過度な期待は禁物です。法人化が適しているかどうかは個人の状況によるため、専門家のアドバイスも参考にしながら慎重に判断しましょう。

連帯保証人不要の金融機関を選ぶ

金融機関の中には、連帯保証人を原則不要としている不動産投資ローンを取り扱っているところもあります。その代わり、申込者の属性や物件の収益性などに対する審査がより厳しくなる傾向にあります。

金利が少し高めに設定されることもありますが、連帯保証人を頼むことで生じる関係性のトラブルや心理的負担を避けられる点は大きなメリットです。自己資金を多めに用意することで、審査を通過しやすくなる可能性もあります。さらに、金融機関は物件の収益性や資産価値を厳しく評価するため、そもそも市場価値の高い物件を選ぶことが、有利な条件で融資を受けるコツとなります。

マンション経営の連帯保証人を依頼する際の3つの注意点

連帯保証人を依頼することは、相手に大きな経済的・精神的負担を強いる可能性があるため、十分な配慮が求められます。だからこそ、依頼する際には細心の注意を払い、誠実な対応を心がける必要があります。ここでは、連帯保証人を依頼する際に押さえておきたい3つの注意点について見ていきましょう。

リスクを包み隠さず説明する

連帯保証人を依頼する際は、伴うリスクについて包み隠さず説明することが不可欠です。万が一、ローンの返済が滞った場合、連帯保証人には申込者本人と同等の返済義務が生じるという重い責任を負うことになります。

また、一度連帯保証人になると、原則としてローンを完済するまで辞められない事実もしっかり伝えましょう。将来起こりうるあらゆる可能性について率直に話し合い、相手が十分に理解・納得したうえで判断してもらうことが、誠実な対応と言えます。

断られたら無理強いしない

連帯保証人になるということは、相手の人生に大きな影響を与えかねない決断です。そのため、依頼を断られたとしても、それは当然のことと受け止めましょう。無理強いしたり、しつこく説得したりすることは、相手との大切な関係を損なう原因になります。

相手の判断を尊重し、依頼を検討してくれたことに対して感謝の気持ちを伝えることが大切です。断られた理由を深く詮索することはせず、気持ちを切り替えて連帯保証人不要のローンを検討するなど、他の方法を探すようにしましょう。

書面での確認と記録を残す

連帯保証人の了承を得た場合でも、口約束だけで済ませるのは危険です。必ず書面で内容を確認し、記録を残しておきましょう。主な確認項目は、以下のとおりです。

• 契約内容の詳細：ローンの総額・返済期間・金利などを明確にする
• 報告・連絡方法：経営状況や返済状況の報告をどのように行うか決めておく
• 双方の合意記録：「言った・言わない」のトラブルを防ぐため、署名や日付を残す

このように、事前の取り決めと書面での記録を徹底しておくことで、後々の誤解やトラブルを未然に防ぐことができます。

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マンション経営において連帯保証人が負うリスク

連帯保証人は一般的な保証人と異なり、債務者と同等の責任を負う立場です。そのリスクを正しく理解することは、依頼する側にとっても、引き受ける側にとっても不可欠です。ここでは、連帯保証人が負うことになる具体的なリスクについて解説します。

債務者に代わって全額返済する責任を負う

連帯保証人が負うリスクの中で、理解しておくべきなのが返済責任の重さです。ローンの契約者である債務者が返済を滞納した場合、連帯保証人は債務者本人と同じように返済義務を負う立場にあります。実際には、まず本人への督促などが行われることが一般的ですが、法的には金融機関が連帯保証人に対して残債の全額を請求できる仕組みになっています。

この時、たとえ債務者に返済可能な財産があったとしても、連帯保証人は「先に債務者から回収してください」と主張することはできません。債務者と全く同じ立場で返済義務を負うことになるため、自身の資産や生活に直接的な影響が及ぶ可能性があります。

途中で責任から逃れられなくなる

一度連帯保証人になると、原則としてその責任から途中で逃れることはできません。ローンが完済されるまでの全期間、連帯保証人としての責任が継続します。もし何らかの事情で連帯保証人を変更したい場合は、金融機関の同意を得たうえで、申込者自身が代わりとなる同等以上の返済能力を持つ新たな連帯保証人を見つける必要があります。

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まとめ

マンション経営における連帯保証人の不安は、正しい知識を持つことで解消できます。必ずしもご家族に重い責任を負わせる必要はなく、団体信用生命保険の活用など、さまざまな選択肢が存在します。重要なのは、ご自身の状況に合った最適な方法を見つけることです。

トーシンパートナーズでは、入居率99.0%という実績を背景に、オーナー様一人ひとりの状況に合わせた資金計画をご提案します。連帯保証人に関する不安を減らし、安心して資産形成を始めるためにも、まずは無料の個別相談で専門家のアドバイスを受けてみてはいかがでしょうか。

Q1. 連帯保証人と保証会社は何が違う？両方必要になることもあるの？

連帯保証人も保証会社も、もしあなたがローンを返せなくなった時に、代わりに返済する肩代わり役という点では同じですが、その責任の重さや役割は大きく異なります。金融機関の考え方によっては、両方を求められることもあります。連帯保証人は、ローンを借りたあなたと全く同じ責任を負います。そのため、あなたが返済を滞らせると、金融機関はあなたと同じように連帯保証人にもローン全額の返済を求めます。一方、保証会社は、あなたが滞納した際に一時的に金融機関へお金を立て替えて支払います。その後、保証会社は立て替えたお金をあなた本人に請求することになります。

Q2.途中で連帯保証人をやめてもらうことはできる？

連帯保証人は、原則としてローン契約が終わるまで、その責任から外れることはできません。しかし、あなたがローンの返済をしっかり続け、金融機関が「もう保証人は必要ない」と同意すれば、途中で外してもらうことは可能です。

Q3. 連帯保証人になってもらう人に求める条件は？

連帯保証人になっていただく方には、一般的に「安定した収入があること」「借金を返せるだけの余力があること」「過去の借入や返済の履歴（信用情報）に問題がないこと」が求められます。金融機関は、その方の本人確認書類のほかに、収入を証明する書類（源泉徴収票や確定申告書）や、その方の資産や借金の状況がわかる書類の提出を求めます。