ワンルーム投資のサブリースがやばいと言われる3つの理由！始める際の注意点と向いている人の特徴を解説

ワンルーム投資でサブリースを検討するときは「家賃保証があるから安心」と感じる一方で「本当に利益は残るのか」「将来売却しにくくならないか」と不安になる方も多いのではないでしょうか。サブリースの仕組みを正しく理解して契約条件を確認すれば、こうした不安は事前に整理できます。

この記事では、ワンルーム投資におけるサブリースの基本や管理委託との違いだけでなく「やばい」と言われる理由を解説します。不動産投資をこれから始める方や自分に合う運用方法を見極めたい方は、ぜひ参考にしてください。

Amazonギフト券
プレゼント限定キャンペーン

プレゼント適用条件はこちら

×

≪特典付与の条件≫

■キャンペーン名

不動産投資マンションご成約でAmazonギフトプレゼントキャンペーン

■キャンペーン概要

トーシンパートナーズで不動産投資マンションをご成約いただいた方へ、もれなく10万分のAmazonギフトをプレゼント。

■キャンペーン対象期間

2025年11月5日～2026年2月28日

■キャンペーン対象条件

以下のすべての条件に該当する方

• 2026年2月28日までに資料請求、2026年3月31日までにご購入された方。
• 専用フォームからお申し込みいただいた方
  ※その他の方法でお申し込みの方は対象外です。
• キャンペーン期間中に初めてトーシンパートナーズで不動産投資マンションをご成約いただいた方。

■注意事項

• 本キャンペーンはトーシンパートナーズによる提供です。
• Amazonギフトのお受け取りは、お一人様1回限り10万円です。
• Amazonギフトは、物件購入のお申込みいただき、決済完了後の1か月以内にシリアルコードで送付予定となります。
• 本キャンペーンについてのお問い合わせはAmazonではお受けしておりません。
  トーシンパートナーズマーケティング事務局【support@tohshin.co.jp】までお願いいたします。
• Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com,Inc.またはその関連会社の商標です。

ワンルーム投資のサブリースとは？管理委託との違いも解説

ワンルーム投資でよく比較されるのが「サブリース」と「管理委託」です。どちらも運用を支える仕組みですが、契約の構造と収益の出方が異なります。違いを把握しないまま選ぶと、想定していた収入や売却計画にズレが生まれやすくなります。サブリースの仕組みと管理委託との違いを整理しておきましょう。

サブリースの仕組み

サブリースは、二段階の契約で成り立ちます。まずオーナーとサブリース会社が借上契約であるマスターリース契約を結び、そのうえで入居者と転貸借契約を締結します。オーナーから見ると、借主が入居者ではなくサブリース会社になる点が特徴のひとつです。

入居者募集や賃料回収の窓口を一本化できるため、管理実務の負担を抑えながら運用しやすくなるでしょう。ただし、サブリースは家賃が固定されたまま続く契約ではなく、保証賃料は一定期間ごとに見直されます。

また2020年に施行された賃貸住宅管理業法により、サブリース業者の誇大広告や不当勧誘の禁止など、勧誘や説明に関するルールが整備されました。しかし、この法律はあくまで「契約時のトラブル」を防ぐためのものです。制度が整ったからと安心せず、仕組みを正しく理解することが大切です。

管理委託との違い

管理委託は、入居者が直接の借主となり、管理会社は募集や入居者対応などを代行する仕組みです。サブリースとは、家賃の受け取り方や空室時のリスクが異なります。

管理委託は、入居中の賃料から管理手数料が引かれた金額がそのままオーナーの収入になります。家賃が増えれば収益も上がりますが、空室時は賃料収入がありません。サブリースは、空室時でも賃料が支払われる場合がありますが、保証賃料の金額や、いつ・どの基準で賃料を見直すかという条件によって収益が変動します。

「空室時の収入低下リスクをどこまで抑えたいか」「毎月の収支計画をどこまで安定させたいか」によって、どちらを選ぶべきかが変わります。契約前に「キャッシュフローの許容範囲」と「自分のリスク耐性」を考慮し判断することが重要です。

ワンルーム投資のサブリースが「やばい」と言われる3つの理由

サブリースは「空室でも家賃が入る」という安心感がある一方で、契約条件によっては「賃料設定の主導権」や「売却のタイミング」に影響が出ることがあります。特に、ワンルーム投資は賃料の単価が大きくないため、賃料改定や固定費の影響を受けやすい点に注意が必要です。ここでは、注意が必要だと言われる主な理由を解説します。

利益は増えにくいが支出は増えやすい

ワンルームは単価が大きくないため、賃料が下がった際に手取りへの影響が出やすくなります。サブリース契約で受け取る賃料は、満室時の募集家賃ではなく、手数料や調整を反映した保証賃料であることを理解しておきましょう。

空室リスクや運営経費を差し引いた「募集家賃の80〜90％前後」で設定されることが多く、想定より手取りが伸びにくくなる場面があります。さらに、管理費や修繕積立金などの固定費は毎月発生します。月次収支を確認し、固定費と税金を差し引いた後にいくら手元に残るかまで把握しておくことが重要です。

サブリース条件が売却の足かせになる

ワンルーム投資は、入居者がついたまま次のオーナーに引き継ぐ「オーナーチェンジ」が一般的です。サブリース条件が厳しい物件は売却時で不利になる傾向が高いため注意が必要です。オーナーチェンジで売却する際、買主は利回りだけでなく、受け取り賃料の決まり方や改定条件まで確認します。

サブリース付きでも売却は可能ですが、金融機関によってはサブリース会社の手数料分を差し引き、融資評価を低く見積もるケースがあります。さらに解約の通知期限が長い、違約金の負担が大きいといった条項があると、希望する時期に解約や売却の手続きを進めにくくなるでしょう。

結果として、価格調整が必要になり、当初の資金計画にずれが生じる可能性もあります。購入時点で、売却時に引き継がれる条項と解約条件を確認しておくことが大切です。

サブリース会社の運用方針で収益が変わる

ワンルームのサブリースは、物件条件だけでなく、運用を担う会社の方針によって収益差が出やすい点を押さえておきましょう。ワンルームは入退去の発生が収支に直結しやすく、募集開始までの速さや入居者募集の進め方で空室期間に差が出ます。

空室が長引けば、それは将来的な「保証賃料の減額」のリスクとしてオーナーに跳ね返ってくるため、会社の客付け力が重要です。また、賃料改定のタイミングや改定幅の判断基準は会社ごとに異なるため、同じような物件でも受け取り賃料が変わるでしょう。

原状回復や修繕の進め方が不透明な会社では、想定外の費用が発生する可能性があります。会社選びでは目先の保証家賃だけで判断せず、実績やサポート体制などを含めて比較することが重要です。

ワンルーム投資でサブリース契約を行う際の5つの注意点

サブリースは、管理の手間を抑えながら運用できる仕組みですが、内容を把握していないと想定していた収支と実際の結果に差が出る恐れがあります。特にワンルーム投資は、家賃単価が大きくない分、賃料改定や固定費の影響が手取りに直結する点に注意が必要です。ここでは、契約するときの5つの注意点を解説します。

賃料改定の基準と改定幅を把握する

サブリース契約では、保証賃料が将来も同じ金額で続くとは限りません。多くの契約には、一定期間ごとにオーナーに支払われる保証賃料を見直す条項があり、周辺相場や稼働状況によって保証賃料が下がる場合があります。ワンルーム投資は家賃単価が大きくないため、数千円の改定であっても月次の収支に大きな影響を与えます。

当初の想定利回りが維持できず、返済計画にずれが出る原因にもなるでしょう。契約時は、見直しの頻度や算定方法を確認しておくことが重要です。あわせて、保証賃料が下がった場合を前提に「返済と固定費をまかなえるか」を試算しておくと、無理のない計画かどうかを判断しやすくなります。

免責期間を考慮し資金計画を組む

サブリース契約では、契約開始から賃料が支払われない「免責期間」が設けられているのが一般的です。入金開始日が後ろ倒しになると、収入がない期間でもローン返済や管理費などの支出は先に発生します。ワンルーム投資は、家賃収入から諸経費を差し引いた手残りが限られるため、このずれが資金繰りの負担につながるでしょう。

契約前に、免責の有無や適用される期間、入金開始の条件を具体的に確認しておくことが重要です。空室が長引いた場合や賃料改定が重なった場合でも、自己資金でどこまで支払えるかを試算しておくと、不足の事態でも慌てない安定した運営が見込めます。

管理費や修繕積立金を含めて手取り金額を試算する

サブリースでは「毎月定額の家賃が入る」という安心感がありますが、実際に残る収益は保証賃料から固定費を差し引いて算出する必要があります。ワンルーム投資は家賃単価が大きくないため、管理費や修繕積立金の負担が収支に与える影響が相対的に大きくなるでしょう。

サブリース会社に代行手数料を支払うため、保証賃料は募集家賃より低く設定されます。、そのため、入居者が支払う額面通りの家賃と実際の受け取り額に差が出る点にも注意が必要です。収支を確認するときは、以下の費用も含めて試算しておきましょう。

• 管理費
• 修繕積立金
• 保険料
• 固定資産税

毎月の収支が一時的にプラスかどうかだけで判断せず、数年単位で手取りが維持できる計画を立てると、長期的な運用の安定性を高められます。

売却時に引き継がれる条件を契約書で整理する

ワンルーム投資はオーナーチェンジで売却するケースが多いため、契約条件がそのまま評価に影響します。買主は表面利回りだけでなく、保証賃料の算定方法や賃料改定の条件などまで確認して判断します。

条件が厳しい契約だと収益の見通しを立てにくくなり、購入候補から外れる場合もあるでしょう。解約してから売る方法もありますが「通知期限が長い」あるいは「違約金の負担が重い」といった条項があると、希望する条件で売却しにくくなります。

結果として価格調整が必要になり、資金計画に影響が出る可能性もあります。契約前の段階で、売却時に買主へ引き継がれる条項と、事前に変更や解約が可能かを確認しておくことが重要です。

原状回復や修繕の負担範囲と依頼可能な業者を確認する

サブリース契約では管理の手間を抑えられますが、原状回復や修繕の費用負担が想定より重くなる場合があります。契約書で負担範囲が曖昧なままだと、退去のたびに追加費用が発生し、収支計画が崩れる原因になります。また、指定業者の利用が条件になっている契約では、相見積もりが取りにくく、費用の妥当性を判断しにくい点にも注意が必要です。

契約前に、どの工事がオーナー負担か、業者の選定ルールはどうなっているかなどを具体的に整理しておくことが重要です。あらかじめ負担の範囲をはっきりさせておくと、将来の支出を予測できるため、長期の資金計画の制度も高まります。

ワンルーム投資でサブリースが向いている人の特徴

ワンルーム投資では、空室や賃料変動への不安などから、運用の負担を重く感じる場面があります。サブリースを活用すると、管理実務の負担を抑えつつ、月々の収支計画の見通しが良くなるでしょう。ここでは、ワンルーム投資でサブリースが向いている人の特徴を解説します。

手間を抑えて運用したい

本業が忙しく、賃貸管理の実務に時間をかけにくい人には、サブリースが合う場合があります。ワンルームは入退去が発生しやすく、募集や入金管理などの業務が継続的に生じるためです。サブリースならオーナーの取引相手がサブリース会社のみに集約されるため、入居者との直接的なやり取りが発生しない点は、運用負担の軽減につながります。

空室や滞納が発生した際の対応を会社に任せられるため、心理的な負担を抑えやすい点もメリットです。ただし、管理負担が軽減される一方で、収入の上振れは見込みにくくなる傾向があります。手間の削減を優先するのか、収益性を優先するのかを整理したうえで選ぶことが重要です。

空室リスクの不安を減らしたい

ワンルーム投資は、1戸ごとの収益で成り立つため、空室になるとその住戸の賃料収入が止まります。収入が増減することに不安を感じる人にとって、空室時でも賃料が支払われるサブリースは、収支の安定性を高める選択肢のひとつです。ただし、保証賃料は将来も同額で続くとは限らず、賃料改定や免責期間の条件によって受け取り額が変動する場合があります。

契約前に返済比率を確認し、保証賃料が下がった場合でも返済と固定費をまかなえるかを試算しておくことが重要です。重要な条件は口頭説明だけで判断せず、契約書や重要事項説明書の該当条項まで確認しておくと、契約後の認識違いを防げます。

毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています

月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用

サブリースを活用したワンルーム投資は、管理の手間を抑えながら運用を続けやすい方法ですが、契約条件の確認まで含めて判断することが重要です。特に投資が初めての方は、仕組みの理解と収支のシミュレーションを一緒に進めることで、契約後のギャップを減らしやすくなります。

トーシンパートナーズでは、管理委託との違いや契約条項の確認ポイントを整理しながら、月々1万円から始められる運用プランを提案しています。無理のない負担で将来の資産形成を考えたい方は、まずは無料相談で、自分に合う運用方法と契約条件を具体的に確認してみてください。

まとめ

ワンルーム投資のサブリースは、仕組みと管理委託の違いを理解したうえで判断することが重要です。運用負担を抑えながら進めやすい反面、賃料改定や免責期間、修繕負担などの契約条件によって、手取りや売却時の結果が変わります。

トーシンパートナーズでは、こうした条件を一つひとつ整理しながら、お客様の目的やご状況に合わせた運用プランをご提案しています。サブリースと管理委託の比較、収支シミュレーション、将来の売却を見据えた契約確認まで一貫してサポートしていますので、ワンルーム投資に不安がある方はお気軽にご相談ください。

ワンルーム投資のサブリースに関するよくある質問

ワンルーム投資のサブリースについて、検討中の方が抱きやすいよくある質問と回答をまとめました。将来の解約や売却など、運用の出口に関わる重要なポイントも解説しています。

サブリース契約はいつでも自由に解約できますか？

原則として、オーナー都合での自由な解約は簡単ではありません。借地借家法により、借主であるサブリース会社が強く保護される仕組みになっているためです。契約前に、解約可能な条件や発生し得る費用負担まで確認しておくことが、後のトラブル防止につながります。

もしサブリース会社が倒産してしまったらどうなりますか？

一般的には、オーナー側で入居者対応や管理実務を引き継ぐ必要が生じます。家賃振込先の変更案内や契約関係の整理など、実務負担が一時的に増えるため、会社の実績や財務状況などを事前に確認しておくことが重要です。

サブリース契約がついていると、売却する時に安くなってしまいますか？

契約条件次第で、売却時に不利になる可能性があります。解約条件が重い場合や、賃料改定の基準が不明確な場合は、買主が収益を判断しにくく、検討を見送ることがあります。売却時に引き継ぐ条項は、購入前から確認しておくことが大切です。