FIREを目指す際に不動産投資が選ばれる5つの理由と3つの成功ポイントを解説

将来への不安や働き方の見直しをきっかけに、FIRE（経済的自立と早期リタイア）を目指す人が増えています。リタイア後の生活費を投資収入でまかなうには、早い段階から計画的な資産形成が欠かせません。投資信託や株式に加え、安定した家賃収入を得られる不動産投資も、FIREを実現する有力な手段として注目されています。

本記事では、不動産投資がFIREに適している理由と、成功のために押さえておきたいポイントを具体的に解説します。堅実に資産を築き、FIREを現実のものにしたい方は、ぜひ参考にしてください。

FIREとは？必要な目標金額の考え方も解説

将来の経済的不安や早期退職への関心の高まりとともに「FIRE（ファイア）」というライフスタイルが注目を集めています。ここでは、FIREの基本的な意味と目指す目的を確認し、その上で「いくら貯めればFIREを実現できるのか？」という資産目標の考え方についても解説していきます。

FIREの意味と定義

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の略称で、日本語では「経済的自立と早期リタイア」を意味します。具体的には労働収入に頼らず、投資によって得られる資産運用益などで、生活費をまかなえる状態を目指すライフスタイルです。毎月の生活費を資産収入でまかなえるようになれば、働くことは「生活のための義務」ではなくなります。会社や組織に縛られない生き方を実現できる点が、FIREの大きな魅力とされています。

ただし、FIREは決して「楽をして働かずに暮らすこと」ではありません。その本質は「働かなくても困らない状態を自力でつくること」にあります。例えば、以下のような条件を満たすことで、FIREに近づくことができます。

• 収入がなくなっても生活が続けられるだけの資産を築いている
• 支出を抑えた無理のない生活設計ができている
• 自分の意思で「働く・働かない」を自由に選べる状態

これらを実現するためには、生活コストの見直しとあわせて、安定的に収益を生む資産運用の手段を早い段階から確立しておくことが重要です。

FIREを目指すために必要な目標金額の考え方

FIREを目指すうえで避けて通れないのが「どのくらい資産があればFIREできるのか？」という目標金額の設定です。ここで多くのFIRE実践者が参考にしているのが「年間生活費の25倍」の資産を作る、いわゆる「4％ルール」です。これは、資産の4％を毎年取り崩しても30年以上生活できるというアメリカ発の考え方で、生活費を安定的にまかなう目安として広く活用されています。

例えば、総務省統計局の「家計調査（2024年）」によると、34歳以下の一人暮らしの生活費は月額176,160円、年間では約210万円です。これをベースに計算すると、FIREに必要な資産は「210万円×25倍＝5,250万円」となります。もちろん、実際には家族構成や住まい、ライフスタイルによって必要額は変わるため、4％ルールを参考にしつつ、自身に合ったシミュレーションを行うことが重要です。

参照元：政府統計の総合窓口｜家計調査（2024年）

投資・資産運用でFIREを実現する2つの方法

FIREを実現するためには、毎月の生活費をまかなえるだけの「資産」または「収入源」を確保することが重要です。その手段として代表的なのが、投資信託や株式投資などの金融資産による運用、そして不動産投資による安定収入の確保です。

どちらも長期的に資産を形成する手段ですが、それぞれ特徴やリスクが異なります。ここでは、FIREを目指すうえで多くの人が実践している2つの投資方法について、それぞれのポイントや注意点を整理して解説します。

投資信託・株式投資で目指す方法

投資信託や株式投資は、FIREを目指す多くの人が最初に取り組む方法です。少額から始められるうえに、積立投資やインデックスファンドを活用すれば、年利3〜5％程度の安定した資産成長が期待できます。長期的にコツコツ積み上げることで、最終的には生活費を資産運用益でまかなう「資産取り崩し型のFIRE」を実現できる設計です。

ただし、株価や経済状況の影響を大きく受けるため、相場変動に不安を感じる人にとってはストレス要因にもなり得ます。感情に左右されず、積立設定や分散投資を自動化する「仕組み化」が重要です。また、FIRE後に資産を取り崩す際には、市場の暴落リスクにも備えておく必要があります。計画的な資産配分と、出口戦略までを意識した運用が成功のカギとなります。

不動産投資で目指す方法

もう1つのFIRE実現手段として、注目されているのが不動産投資です。特にマンション経営などの賃貸型不動産投資は、毎月の家賃収入が得られるため、資産を取り崩さずにFIRE後の生活費を確保できる「キャッシュフロー型のFIRE」に向いています。さらに、ローンを活用して少額からスタートできるため、自己資金が限られている会社員でも始めやすいのが特徴です。

また、レバレッジ効果によって自己資金以上の資産形成が可能になり、FIRE達成までのスピードを早められる点も大きな魅力です。物件管理は管理会社に委託すれば、手間を最小限に抑えられ、働きながらでも継続的な運用が可能です。ローン完済後には、収入の大部分がそのまま利益となるため、長期保有を前提としたFIRE戦略との相性も非常に良いといえます。

FIREを目指す際に不動産投資が選ばれる5つの理由

FIREの達成には、生活費を安定的にまかなえるだけの「収入源」または「収入を生み出す仕組み」が必要です。その手段として、不動産投資は他の投資手法とは異なる多くの利点を備えています。ここでは、不動産投資がFIREに適している具体的な5つの理由を詳しく見ていきましょう。

レバレッジ効果が得られる

不動産投資がFIREに向いている最大の理由の1つが「レバレッジ効果（てこの原理）」を活用できる点です。自己資金が少なくても金融機関のローンを利用することで、より大きな資産に投資でき、効率的に資産を増やすことが可能になります。例えば500万円の資金で5,000万円規模の物件を購入できた場合、投資規模は自己資金に対して10倍です。FIREの実現には大きな資産が必要とされますが、レバレッジをかけることで、少ない元手でも大きな資産形成につなげることができます。

またインフレが進行すると、借入金の実質的な価値は目減りするため、返済負担が相対的に軽くなり資産拡大の追い風にもなります。勤続年数や年収といった会社員としての信用を活かしてローンを組めるのも、現役時代にしかできない戦略です。一方で金利の上昇によって返済額が増加し、収支バランスが悪化するリスクもあるため、無理のない返済計画と金利変動への備えが重要です。

景気の変動による影響を受けにくい

FIREを目指すうえでは、資産の価値が安定していることも重要なポイントです。不動産、特に需要の高いエリアにある物件は、株式や暗号資産のように日々価格が乱高下することが少なく、安定した資産価値を維持しやすいという特徴があります。これにより、長期的な収益計画やFIRE実現までのシミュレーションを、ブレずに行いやすくなります。

さらに都市部や駅近など、人気エリアの物件であれば入居率が安定しやすく、長期的に家賃収入を得られる可能性が高いです。。不動産は現物資産であり、インフレや通貨価値の下落といった経済変動にも強い防御力を持っているため、FIREを目指す資産形成の柱として安心感のある選択肢といえるでしょう。

管理を委託すれば運用に手間がかからない

不動産投資は「面倒そう」と思われがちですが、実際には入居者募集や家賃管理、修繕対応などを管理会社に委託することで、オーナーが日々の運用に関わる必要はほとんどなくなります。FIREを目指す人にとって、限られた時間を有効活用できるという点は非常に大きなメリットです。自分の時間を削らずに、着実に資産を育てられる仕組みが構築できます。

実際に物件を所有しているだけで、毎月安定的な収入が入ってくる「仕組み化された投資」は、働きながら資産形成を進めたい人にとって理想的です。FIRE達成後も、運用の手間を最小限に抑えながら家賃収入を得られるため、時間的な自由を確保したい方にも適しています。

節税効果が得られやすい

不動産投資は、一定の条件を満たせば所得税や住民税の負担を軽減できる可能性がある「節税型の投資」としても知られています。例えば建物の減価償却費や管理費・修繕費などを経費として計上することで、課税所得を圧縮できるケースがあります。また、相続時には評価額が時価よりも低くなることが多く、相続税対策としても活用されています。

ただし、節税効果は物件の種類や収支の状況によって異なり、税制の知識が不足していると逆効果になる恐れもあります。FIREを目指すうえでは「節税だけを目的にする投資」は避け、長期的な資産形成を主軸に置きつつ、結果的に税負担を軽減できる可能性がある投資として捉えるのが現実的です。

将来の年金代わりになる

FIREを実現するには、退職後の生活費をどう確保するかが大きな課題です。特に公的年金の受給開始年齢までの空白期間をどう乗り切るかは、多くのFIRE志向者が直面する問題です。その点、毎月安定して得られる家賃収入は、生活費をまかなう「私的年金」として機能します。特にローンを完済した後は、家賃の多くがそのまま手取り収入となるため、生活の柱として活用できます。

さらに需要の高いエリアの物件であれば、将来的な売却時にも高値で手放せる可能性があり「資産」としての価値もキープしやすい点が魅力です。FIRE後の生活では「現金収入」と「資産価値の維持」の両立が重要ですが、不動産投資ならその両面をカバーできるため、FIREの持続性を高める上でも非常に有効な選択肢です。

不動産投資でFIREを実現するための3つのポイント

不動産投資を活用してFIREを目指すには、やみくもに物件を購入するのではなく、戦略的な視点で計画を立てることが不可欠です。ここでは、FIREを実現するために特に重要な3つの視点から、不動産投資の成功ポイントを紹介します。

資産価値が下落しにくい物件を選ぶ

FIREを目指すうえで最も重要なのは、長期的に安定した収益を確保できる物件を選ぶことです。都心や駅近、大学・商業施設などの生活インフラが整ったエリアでは、賃貸需要が途切れにくく、入居者の安定確保が見込めます。築年数だけでなく、建物の管理状態や修繕履歴、過去の入居率といった「物件の中身」にも目を向けることで、空室リスクや維持コストにも備えることが可能です。

また、利回りだけを重視して選ぶのではなく「10年後、20年後も持ち続けたいと思えるか」という観点で物件を選定することが大切です。資産価値が下がりにくい物件であれば、FIRE達成後も継続的に家賃収入を得られるうえ、将来売却して現金化する「出口戦略」も立てやすくなります。FIRE達成には、単なる投資回収ではなく「資産としての価値を保てる物件」が鍵となります。

複数物件を所有しリスクを分散する

FIREを現実のものにするためには、収益の安定性を高める必要があります。1棟または1室の物件だけに依存すると、空室やトラブルの発生時に家賃収入がゼロになり、計画が大きく狂ってしまうリスクがあります。そのため物件を複数保有し、立地・築年数・間取り・入居ターゲット層などを分散する「ポートフォリオ戦略」が有効です。

物件を段階的に増やしていけば、万が一1つの物件が想定通りに稼働しなくても、他の収益でカバーできます。これはローン返済や生活費を確保し続けるうえで非常に重要です。またキャッシュフローに余裕が生まれれば、再投資によってさらに資産を拡大でき、FIRE目標の達成時期を前倒しすることも可能になります。リスクを分散しながらスピード感を持って前進できるのが、不動産投資の強みです。

信頼できる不動産会社に相談する

不動産投資を成功させ、FIREを実現するためには、信頼できるパートナー企業の存在が欠かせません。物件選びから購入後の運用・管理・売却戦略まで、一貫したサポートを受けられるかどうかは、成果に直結します。特に初心者の場合、自分ひとりで全体像を把握しきるのは難しく、情報不足から不利な条件で投資を進めてしまうケースもあります。

FIREを実現するには、途中で投資をやめたくなるようなストレスやトラブルを最小限に抑えることが重要です。トーシンパートナーズでは、購入後の管理や入居率の確保、売却相談にまで対応が可能です。そのため、長期にわたって安心して運用を続けることができます。

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まとめ

FIREとは「働かなくても困らない状態」をつくることを目指す考え方であり、その実現には投資による安定した資産形成が欠かせません。なかでも不動産投資は、レバレッジを活用して効率的に資産を増やせるほか、節税やインフレ対策、安定収入の確保といったFIRE達成に直結する多くのメリットを備えています。価値の下がりにくい物件を選び、長期的に運用していくことで、退職後も収入を確保しながら自由な生活を実現することが可能です。

FIREは一部の人だけの特別なものではなく、正しい知識と行動があれば現実の目標になります。まずは自分に合った資産形成の方法を知り、無理のないプランから始めることが大切です。不動産投資に少しでも興味がある方は、信頼できる不動産会社に相談し、自分の状況に合った戦略を考えてみましょう。早い段階で行動に移すことで、FIREへの道筋がより現実的なものへと変わっていくでしょう。

FIRE（経済的自立と早期退職）に関するよくある質問（FAQ）

Q1: 「サイドFIRE」とは何ですか？

サイドFIREとは、完全にリタイアするのではなく、労働収入を一部継続しながら生活するライフスタイルです。記事で紹介されている「年間生活費の25倍」の資産を目指すフルFIREとは異なり、サイドFIREは投資による資産収入と労働による収入を組み合わせます。これにより、フルFIREほどの資産がなくても、より早期に会社組織に縛られない自由な時間を手に入れられる方法として注目されています。

Q2: FIRE目的の不動産投資にはどのようなリスクがありますか？

不動産投資には、空室により家賃収入が得られないリスクや、金利が上昇してローン返済額が増えるリスクがあります。また、建物の老朽化による予期せぬ修繕費の発生や、災害による資産価値の下落も考慮すべき点です。FIRE達成のためには、これらのリスクを理解し、資産価値が下落しにくい物件を選んだり、複数の物件に分散投資し所有物件も増やしていく戦略的な計画が重要です。

Q3: FIREを目指す上で、投資信託と不動産投資はどちらが良いですか？

どちらもFIREを実現する有力な手段ですが、特徴が異なります。投資信託は少額から積立ができ、資産を取り崩しながら生活する「資産取り崩し型」が基本です。一方、不動産投資はローン活用（レバレッジ）で早期の資産形成が期待でき、家賃収入で生活する「キャッシュフロー型」に向いています。ご自身の自己資金額やリスク許容度、運用にかけられる時間などを考慮して選ぶことが大切です。