入居率の全国平均は約95％！不動産投資の実態を見誤らない3つの計算方法を解説

不動産投資を安定して続けるために、欠かせない要素の1つが「入居率」です。どんなに立地や外観が魅力的な物件でも、入居者がいなければ家賃収入は得られません。

入居率の全国平均は約95％と高い水準を維持していますが、地域や物件の特徴によっては平均値を下回ります。入居率を上げるためには、エリア選びや賃料設定、リノベーションなどの戦略的な取り組みが欠かせません。

この記事では、全国平均の入居率データをもとに、不動産投資の実態と正しい計算方法を解説します。さらに、入居率を上げて安定した経営を実現するための具体的なポイントを紹介します。

不動産投資をこれから始める方も、すでに運用中の方も、長期的に収益を伸ばすヒントが得られる内容です。ぜひ本文を読み進めて、不動産投資に役立ててください。

入居率は不動産投資で欠かせない安定を測る指標

不動産投資における入居率とは、アパートやマンションの総戸数に対して実際に入居している部屋の割合を示す指標です。たとえば50戸ある物件で45戸が入居済みなら、入居率は90％です。数値が高いほど空室が少なく、家賃収入が安定している状態といえます。

首都圏の入居率は95％前後と高い水準を維持していますが、地方では90％を下回ることがあります。エリアや物件の特性によって入居率は異なります。一方で、空室率は「総戸数のうち入居者がいない部屋の割合」を示す指標です。入居率と空室率は表裏一体の関係にあり、入居率が80％あれば空室率は20％です。

不動産投資の主な収益は家賃収入であり、入居率は現在の入居状況や物件の人気度を判断するには欠かせないデータです。利回りが高く見える物件でも、空室が多ければ実際の収益は想定より低くなります。入居率が下がれば収入が減少し、不動産投資の安定性に影響します。

使い分けで見えてくる！実態を正確に把握する3つの入居率

入居率は、算出方法によって意味や活用目的が異なります。「現状の入居状況を把握したいのか」「実際の経営状態を正確に把握したいのか」状況に応じて使い分けることが大切です。ここでは、不動産投資を検討している方が経営判断の精度を高められるよう、3つの入居率の違いを解説します。

時点入居率｜基準とする時点での入居率を計算した割合

時点入居率とは、特定の時点において「総戸数のうち、実際に入居している部屋の割合」を示す数値です。たとえば20戸あるマンションのうち、15戸が入居中であれば時点入居率は75％です。時点入居率によって、現在の入居状況を一目で判断できます。

時点入居率は、中古物件の広告や募集資料に掲載されることが多いです。物件の入居数から簡単に計算可能で、比較検討する際は参考になります。ただし、年末や年度替わりは空室が一時的に増えるため、時期によって数値が変動します。

したがって、時点入居率だけでは長期的な経営の安定性を判断するのは難しいでしょう。時点入居率は、季節や一時的な退去の影響を受けやすい点には注意が必要です。

稼働入居率｜稼働日数に対する入居日数の割合

稼働入居率とは、一定期間の稼働日数に対して、実際に入居していた日数の割合を示す指標です。稼働入居率の特徴は、退去から次の入居までの空室期間を反映できることです。

たとえば短期間で入居者が入れ替わる物件と、長く空いたままの部屋がある物件では、時点入居率は同じでも短期間で入れ替わる物件の家賃収入の方が多いです。稼働入居率を確認すれば、空室期間による収入の差を把握できます。

ただし稼働入居率の算出には、部屋ごとの空室日数を集計する必要があります。稼働入居率は、1年間の運用状況をもとにした実態に近い数値であり、年間の収益性や経営の安定度を判断する材料として有効です。そのため、金融機関が融資を検討する際の参考指標としても、活用されることがあります。

賃料入居率｜満室賃料に対する実質賃料の割合

賃料入居率は、満室だった場合に得られる家賃に対して、実際に得られた賃料がどの程度だったかを示します。賃料入居率は収益額そのものを基準とするため、実際のキャッシュフローに直結します。

賃料収入は、賃料の設定や空室損の影響がそのまま数値に反映されます。たとえば、すべての部屋が埋まっていても家賃を下げて入居者を確保している場合、想定よりも収入が減るため賃料入居率は低下します。入居率が高くても収益性が伴っていないケースがあることを、数値で把握できるのが賃料入居率です。

賃料入居率を正確に出すためには、部屋ごとの家賃や空室期間を個別に集計する必要があります。しかし、複数の賃料や空室期間を全て照らし合わせるため、計算が複雑になりやすい点に注意が必要です。家賃設定の見直しやリフォームによる付加価値向上など、経営改善の判断基準として活用するとよいでしょう。

全国平均の入居率は95％前後で高水準

全国的に見ると日本の賃貸住宅市場は非常に安定しており、入居率はおおむね95％前後を維持しています。物件の場所や管理状況によって差はありますが、全体としては「空室リスクは比較的低い」といえます。ここでは、最新の調査データをもとに全国の入居率を確認します。

全国平均入居率の推移（最新版）

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の日管協総合研究所の調査（2024年11月）（※1）によると、委託管理物件における全国平均の入居率は94.2％です。地域別では首都圏が95.6％、関西圏が95.0％と、いずれも高い水準を維持しています。その他のエリアでは92〜93％前後とやや低く、都市部との間に約2〜3ポイントの差が見られます。

また、総務省の「令和5年度住宅・土地統計調査（※2）」によると、賃貸用の空き家率は2023年時点で6.8％です。総務省のデータを基に算出しても、全国的な入居率は95％前後で推移していることがわかります。

過去数年間の調査結果を見ても入居率は94〜96％台で安定しており、一定の需要が継続しています。

（※1）参考：日管協総合研究所の調査（2024年11月）

（※2）参考：令和5年度住宅・土地統計調査

入居率の調べ方

入居率は、物件の収益性やエリアの需要を判断するうえで欠かせない情報です。具体的に調べる方法は、主に以下のような3つの方法があります。

• 不動産ポータルサイトを利用する
• 不動産会社に直接問い合わせる
• 現地を自分で調査する

大手の不動産ポータルサイトでは地域別・都道府県別の入居率データを公開しており、エリアごとの傾向を把握するのに役立ちます。ただし、掲載されているのはあくまで地域全体の平均値であり、特定の物件や建物単位の詳細まではわかりません。

不動産会社や管理会社に直接確認する方法は、より現実的な情報を得られます。成約につなげるために、入居率が高く見える計算方法を採用しているケースがあることには注意が必要です。

さらに精度を高めたい場合は、現地調査も有効です。実際に建物を見に行くことで、外観の管理状態や掲示板・ポストの使用状況など、ネットには載らないリアルな情報を得られます。

【指標別】3つの入居率の計算方法

入居率といっても、時点入居率や稼働入居率などがあり、計算方法は1つではありません。複数の入居率を正しく理解し使い分けることで、不動産投資の誤った判断を防げます。ここでは、3つの入居率の計算方法を解説します。

時点入居率

時点入居率は現状の入居状況をすぐに把握できるため、不動産会社の広告や物件紹介資料などでも頻繁に使用されています。計算式は以下のとおりです。

時点入居率＝（入居中の部屋数÷総戸数）×100（％）

たとえば、総戸数が30戸のマンションで25戸が入居している場合、時点入居率は83.3％となります。単純な計算で求められるため、現在の空室状況をひと目で確認したいときに便利です。

ただし、時点入居率はあくまで「その瞬間の状態」を示す数値にすぎません。季節による入退去や一時的な空室の影響を受けやすく、年間を通じた経営の安定性を判断するには不十分です。物件の収益性を正しく評価するには、稼働入居率や賃料入居率といった他の指標もあわせて確認することが重要です。

稼働入居率

稼働入居率は、1年間など一定期間における入居状況を表す指標で、長期的な運営状況を反映できます。計算式は以下のとおりです。

稼働入居率＝{（総戸数×365日）－延べ空室日数｝÷（総戸数×365日）×100（％）

ここでいう「延べ空室日数」とは、すべての空室期間を合計した日数のことです。たとえば5戸がそれぞれ10日ずつ空室だった場合、延べ空室日数は50日となります。

総戸数30戸、延べ空室日数50日の場合を計算してみましょう。

{（30×365）－50｝÷（30×365）×100＝99.54％

上記のとおり、稼働入居率は99.54％です。

稼働入居率では、退去から次の入居までの空室期間も計算に含まれるため、実際の経営状態に近い数値を把握できる点が特徴です。

賃料入居率

賃料入居率は、単に部屋の埋まり具合を見るのではなく「どのくらい家賃が実際に入ってきているか」を数値化します。計算式は以下のとおりです。

賃料入居率＝（年間想定賃料−空室による未収賃料）÷年間想定賃料×100（％）

1室あたり10万円の賃料で30戸あるマンションで、5戸が2か月間空室だった場合を計算してみましょう。

（10×30×12−5×10×2）÷（10×30×12）×100＝97.2％

賃料入居率はおよそ97.2％となります。このように、空室期間や賃料の減少が数字に表れるため、キャッシュフローを正確に評価できます。

部屋ごとに家賃が異なる場合は、各部屋の金額を個別に計算する必要があり、他の入居率と比べて計算がやや複雑です。しかし、家賃の下落や空室による損失などの経営リスクを数値で確認できるため、収益性や賃料設定の妥当性を見直す際の有効な指標といえます。

入居率を上げる5つのポイント

全国的に入居率は高水準を維持していますが、すべての物件が安定しているわけではありません。同じエリアでも「空室が続く物件」と「常に満室に近い物件」があるのは、入居者に選ばれる工夫をしているかどうかの違いです。ここでは、不動産投資で安定した収益を確保するために、入居率を上げる5つのポイントを解説します。

人気のエリアを選定する

需要のある地域を選べば、空室が発生してもすぐに次の入居者が見つかりやすく、安定した賃貸経営につながります。

人気のエリアは、単に「駅が近い」「商業施設がある」といった利便性だけで判断してはいけません。人口の推移や再開発計画、交通インフラの整備状況なども考慮することが大切です。長期的に人口が増加している地域や、鉄道や道路の整備が進むエリアでは、今後も賃貸需要が期待できます。

需要が低い場所では、長期の空室や家賃の値下がりを招くおそれがあります。入居率を高めるうえで、エリア選びは重要なポイントです。

リノベーションで物件の魅力を高める

築年数が古くなった物件でも、リノベーションによって魅力をアピールできます。現代のライフスタイルに合った内装や設備に変えることで、見た目の印象だけでなく、入居者の満足度や入居率の向上につながります。

たとえば、単身者向けの物件であれば、高速インターネット環境や家具付きプランの導入が効果的です。ファミリー層をターゲットとする場合は、収納スペースを拡充し防音性能を向上するなど、暮らしやすさを重視した改修が好まれます。

リノベーションは単なる修繕ではなく、物件に新しい価値を加える投資です。一時的に費用はかかりますが、結果として家賃の維持や上昇、空室期間の短縮につながるため長期的な収益改善が期待できます。入居者層に合わせたリノベーションを行うことが、長期的な稼働率の安定に直結します。

適正な賃料設定で空室期間を減らす

賃料が高すぎると入居希望者が集まりにくくなり、空室が長引くおそれがあります。一方で、安すぎる賃料は入居希望者から人気を集めやすいものの、収益性が低下し利回りが悪化してしまう可能性があります。

賃料を決める際は「周辺相場と比べて高すぎず安すぎない水準」を見極めることが大切です。近隣エリアの類似物件の賃料を調査し、築年数や設備内容などを比較することで、適正な価格の目安をつかめます。

賃料設定はシミュレーションを行い、年間の収益や支出とのバランスを確認して判断しましょう。仮に家賃を1,000円下げることで空室期間が1か月短縮できるなら、結果的に年間収益が増える可能性もあります。短期的な家賃収入だけでなく、年間の稼働率と総収益のバランスを意識して設定することが、安定した不動産運用につながります。

仲介会社と連携して集客力を強化する

仲介会社は、入居希望者とオーナーをつなぐ重要な存在です。担当者との信頼関係を築ければ、物件を優先的に紹介してもらえる可能性が高まります。

物件の魅力を正しく伝えるためには、積極的に情報を共有する姿勢が大切です。たとえば、リフォーム後の写真や最新の設備情報を担当者に伝え、内見時の反応をフィードバックしてもらうなど、双方向のやり取りを意識しましょう。

また、複数の仲介会社に依頼して広告を拡散することも有効です。ポータルサイトでの掲載範囲を広げることで、より多くの入居希望者の目に留まりやすくなります。仲介会社と信頼関係を築き戦略的に情報を発信することで、集客力を高め入居率の向上につながります。

入居者が長く住みたくなる管理体制を整える

安定した賃貸経営を続けるには、入居者の満足度を高める管理体制を整えることが欠かせません。管理の質が低いと、共用部の汚れや設備トラブルへの対応遅れが原因で入居者の不満が募り、空室が増える悪循環に陥るおそれがあります。

エントランスや廊下などの共用部分が清潔に保たれている物件であれば「きちんと管理されていて安心して暮らせる」といった印象を与えます。日常の管理の積み重ねが、入居者が長く住み続けたいと思う気持ちを生みます。

また、設備の不具合や騒音トラブルなどの相談には、迅速かつ丁寧な対応が必要です。入居者の要望に柔軟に対応できる体制が整えられているかは、管理会社を選ぶ重要なポイントです。入居者対応の質が高い管理会社であれば、退去率の低下につながり、結果的に安定した入居率を実現できます。

賃貸管理の手数料の相場を3つの契約形態ごとに解説！失敗しない管理会社の選び方も紹介

毎年多くのお客様がトーシンパートナーズでマンション経営をスタートしています

月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用

将来に対して漠然とした不安を抱えているものの「何から始めればいいのかわからない」と感じている方も多いのではないでしょうか。そんな方にこそ、ご紹介したいのがマンション経営という選択肢です。空室の発生や家賃の滞納といったリスクが気になるかもしれませんが、パートナーとなる管理会社を慎重に選べば、不安を抑えることは可能です。

月々1万円から無理なく始められるプランもあり、家計に大きな負担をかけずに将来に備えることができます。ご自身やご家族の将来の安心のために、ローリスク＆ロングリターンな資産形成を検討してみてはいかがでしょうか？

• 無料
  
  不動産投資の
  スタートブックで学ぶ
• 無料限定セミナーを視聴する
• 不動産投資の疑問にプロがお答え！無料オンライン相談で聞いてみる

まとめ：全国平均を超える入居率を実現して安定した不動産経営を目指そう

入居率は、不動産投資において経営の安定性を判断する重要な指標です。数値が高いほど家賃収入が安定し、長期的に安定した運用が期待できます。

全国平均の入居率は約95％と高水準を維持していますが、地域や物件の条件によって差が生じます。入居率を上げるには、人気エリアの見極めや適正な賃料設定などを意識した不動産投資が欠かせません。物件の価値を高める努力を積み重ねることで、空室リスクを抑え、安定した収益を実現できます。

不動産投資を成功させる第一歩は、正しい知識を持つことです。入居率や収益性の仕組みを理解し、全国平均を上回る安定した経営を目指しましょう。以下のリンクから無料の不動産投資スタートブックを手に入れ、基礎から学んでみてください。

全国の入居率に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 入居率には3種類あると知りましたが、投資判断ではどれを一番重視すべきですか？

実際の収益性を最も正確に判断できる「賃料入居率」を重視することをおすすめします。物件広告によく使われる「時点入居率」は、調査した瞬間だけの割合なので、一時的に空室が増える時期は低く出るなど、実態と異なる場合があります。一方、賃料入居率は、家賃の値下げや空室期間による損失を反映した、実際のキャッシュフロー（お金の流れ）に直結した数値です。経営状態を正確に把握する上で最も重要な指標と言えます。

Q2. 全国平均入居率が約95%と高いのに、空室で失敗する話も聞くのはなぜですか？

全国平均はあくまで全国の膨大な物件を「平均」した数値であり、個々の物件の経営状況を保証するものではないからです。全国平均の入居率は首都圏などの需要が高いエリアの数値に引き上げられている側面があります。地方や、駅から遠い、建物が古いといった個別の事情があれば、当然入居率は平均より下がります。平均値は参考程度に留め、ご自身の物件があるエリアや、似た条件の物件の状況を調べることが重要です。

Q3. 物件広告に「入居率98%」とありましたが、この数値を信じても大丈夫ですか？

物件広告の数値が「時点入居率」である可能性を考慮し、注意して判断する必要があります。時点入居率とは、広告が作成された「ある瞬間」の入居割合を示したもので、たまたま入居が集中した時期の最も良い数値を使っている可能性も否定できません。より実態に近い「稼働入居率（1年間のうち何日入居していたか）」や、実際の収益を示す「賃料入居率（満室家賃に対し、いくら収入があったか）」を確認しなければ、その物件の本当の収益性は判断できません。