横浜のマンション経営が注目される5つの理由｜初期費用と利回りをシミュレーションで解説

住みやすさと利便性を兼ね備えた横浜は、マンション経営する都市として注目されています。その主な理由は、再開発による街の発展が進み、今後も安定した賃貸需要が見込まれている点です。

東京よりも初期費用を抑えて始められるため、初めてでも無理なく投資をスタートできる環境が整っています。一方でエリアによっては競争が激しく、事前のシミュレーションが欠かせません。

横浜でのマンション経営を始める際は「なぜ選ばれるのか」を理解することが大切です。人気の背景を知ることで、需要の高いエリアや入居者層を見極められ、無理のない資金計画を立てて安定した運用につなげられます。この記事では、横浜が注目される理由から具体的な収益シミュレーションまで詳しく解説します。横浜でのマンション経営の成功イメージを掴みたい方は、ぜひ最後まで読み進めてください。

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横浜でマンション経営が注目される5つの理由

首都圏の中でも「横浜」は、住みやすさと利便性の両面から不動産投資の注目が高まっている都市です。ここでは、横浜でマンション経営が注目される5つの理由を解説します。

都心へのアクセスが便利な交通網

横浜駅はJRや私鉄、地下鉄が乗り入れる首都圏有数のターミナル駅であり、通勤や通学の拠点として多くの人に利用されています。JR東海道線や湘南新宿ラインを使えば、東京駅まで約30分、新宿駅までは約40分と、都心へのアクセスも非常にスムーズです。横浜駅には京急線や横浜市営地下鉄なども接続しており、市内各エリアへの移動が簡単です。

また、新幹線が停車する新横浜駅や、羽田空港や成田空港へ直通するバス路線も整っており、国内外への移動がしやすいのも特徴です。仕事や出張、旅行が多い方にとっては非常に魅力的な環境といえます。

人口が多く安定した賃貸需要

横浜市の統計（※）によると令和7年10月1日現在の人口は約377万人であり、市区町村の中で最大規模の都市です。転入者が転出者を上回る「社会増」が続き、全国的に人口減少が進む中でも横浜は安定して成長しています。

横浜は「住みたい街ランキング」でも毎年上位に入る人気都市です。特に20〜30代の単身者や共働き世帯の流入が多く、1R〜1LDKなどの単身者向け賃貸需要が安定的に存在します。さらに、自然が多く教育施設も整った港北区や青葉区などではファミリー層の長期的な入居需要が高く、物件タイプに応じた安定運用が見込めます。

（※）参考：横浜市の推計人口・世帯数

再開発による資産価値の向上

横浜は現在、都市全体で大規模な再開発が進んでいます。特に「横浜駅周辺」や「みなとみらい地区」では、新しいオフィスビルや商業施設などの建設が相次ぎ、街全体の機能がさらに高まっています。

横浜駅周辺では「エキサイトよこはま22」などの再開発事業により、駅直結の複合ビルや商業施設が整備され、利便性とブランド力が一段と向上しました。みなとみらいエリアでは、企業の本社移転や高級マンションの建設が進み、ビジネスと居住の両面で需要が拡大しています。

再開発による都市機能の発展は、生活の質を高めるだけでなく、不動産の資産価値を押し上げます。周辺のインフラ整備や新たな雇用創出が進むことで、入居希望者が増えて安定した賃貸需要が見込まれるからです。

外国人が増加している国際都市

横浜は、開港以来日本を代表する国際都市として発展し、現在も多くの外国人が暮らしています。中華街や元町エリアなど、外国文化が色濃く残る地域が多く、観光だけでなく外国人が居住する都市としても人気が高いです。

また、横浜には海外企業の日本拠点が数多く集まっています。特にみなとみらい地区や関内エリアには、欧米やアジア各国の企業が多いです。留学生や外国人労働者などの滞在需要が増え、1Rや1LDKといったコンパクトタイプの物件に需要が年々増えています。

横浜は「住む」「働く」「学ぶ」のすべての面で外国人需要を取り込める都市です。羽田空港からのアクセスが良く、鉄道網も発達しているため、海外からの出張者や長期滞在者にとって生活しやすい環境です。

多様な企業が進出する未来都市

横浜はITや物流、製造など幅広い分野の企業が集積しており、多様な産業が集まる経済拠点です。企業活動が活発化すると新たな雇用が生まれ、人口の流入が続きます。

また、横浜市はスタートアップ支援に積極的で、海外からの誘致や技術系の拠点を創設しています。新規ビジネスと海外企業のマッチングを促進する取り組みも進められており、将来的に雇用と経済活動の拡大が見込まれる状況です。

企業進出と経済成長は、地域の安定した賃貸需要につながる重要な要素です。企業に勤めるビジネスパーソンやその家族、短期滞在の外国人駐在員など、多様な入居ニーズが生まれることで、マンション経営における入居者層の幅も広がります。

横浜でマンション経営を行う3つのメリット

首都圏の中でも横浜は、安定した賃貸需要と将来性の高さを兼ね備えた都市として、幅広い世代から「住みたい街」として支持を集めています。ここでは、横浜でマンション経営を行う3つの主なメリットについて解説します。

東京より初期投資を抑えやすい

横浜でマンション経営を始める大きなメリットの1つが、初期投資を抑えやすいことです。東京23区と比較すると、横浜市の物件価格や土地価格は相対的に低く、同じ規模の物件でも購入コストを数百万円単位で抑えられるケースがあります。

東京と横浜では建設費の相場はほぼ同水準ですが、土地代や固定資産税などの負担が少ないため、結果的に総投資額が低くなるケースが多いです。また、再開発エリアを中心に賃貸需要が安定しており、物件価格を抑えつつ長期的な入居を見込めます。

横浜でのマンション経営は、無理のない初期費用で始められるうえに、将来的な資産価値の維持にも期待できます。初めての不動産投資や、リスクを抑えた運用を検討している人にとって、横浜はバランスの取れた投資先といえるでしょう。

安定した家賃収入が見込める

横浜は、安定した賃貸需要が期待できるエリアとして不動産投資家から高い注目を集めています。都心へのアクセスが良く、商業施設や教育環境が整っていることから、単身者だけでなくファミリー層からも住みやすい街として選ばれています。

また再開発エリアでは、高い入居率を維持しやすいことが特徴です。みなとみらい地区や横浜駅周辺では、オフィスや商業施設の整備が進み、通勤や生活の利便性がさらに向上しています。人口の流入も続くことで長期的に入居者が確保でき、安定した家賃収入が見込めます。

横浜は「住みたい街」としての人気に加え、再開発による需要拡大と人口規模の大きさが相まって、長期的な安定収益を目指すマンション経営に適した都市です。

幅広い入居ニーズに対応できる

横浜は、幅広い入居者層に対応できる街として、安定した賃貸経営を実現しやすい都市です。東京へのアクセスが良く、商業施設や教育環境も整っているため、単身者からファミリー層まで住みやすい都市として人気があります。

横浜は国際都市としての多様性が根付いており、外国人のビジネスマンや留学生などが多く暮らしています。そのため、外国人向け物件や短期滞在型の賃貸需要も見込め、ターゲットを広げたマンション経営が可能です。

駅近のワンルームマンションや、開発エリアの高層タワーマンション、郊外エリアのファミリー向け物件など、予算や目的に応じて柔軟に選べます。横浜は、自身の資金計画に合わせて、最適な物件を選べる都市です。

横浜でマンション経営を行う3つのデメリット

横浜は交通の利便性や再開発の進展により、不動産投資先として高い人気を誇ります。しかし、魅力の裏側には投資家が注意すべきリスクや課題も存在します。ここでは、実際に横浜でマンション経営を検討する際に直面しやすい3つのデメリットについて解説します。

競争が激しく希望の物件を見つけにくい

横浜は首都圏でも人気の高い都市であり、不動産投資市場での競争が非常に激しいです。横浜駅から関内駅周辺、みなとみらい地区などの中心部は、再開発によって利便性や住環境が向上しており、国内外の投資家から注目を集めています。

人気があるため、条件の良い物件は売りに出されると、すぐに成約してしまうことが多いです。そのため、希望する立地や価格帯の物件を見つけるには、時間がかかることがあります。

また賃貸物件においても競合が多く、周辺物件との差別化が欠かせません。設備の充実度やデザイン性、管理体制などで優位性を出すことが、安定した入居率を維持するポイントです。

エリアによっては災害リスクがある

横浜は海に面した地形が多く、地域によっては災害リスクが存在します。沿岸部では台風や大雨による浸水被害のリスクがあり、過去には低地や河川の近くで冠水が発生した地域があります。近年は気候変動の影響で豪雨の頻度が増えているため、立地を十分に確認したうえで物件を選ぶことが重要です。

また、海風に含まれる塩分による塩害にも注意が必要です。鉄筋コンクリート造の建物でも、ひび割れ部分から鉄筋が腐食するケースがあります。

災害リスクに備えるためには、ハザードマップで浸水や土砂災害の危険性を確認し、必要に応じて火災・地震保険などの補償内容を見直しておくことが大切です。

管理やメンテナンスにかかる負担が大きい

横浜は人気の高い都市である一方、物件管理やメンテナンスに手間がかかりやすいです。海に近い立地が多く塩害や湿気による劣化が起こりやすいことに加え、競争が激しく建物の外観や設備の品質を高く維持する必要があるからです。

横浜の沿岸部では気候の影響を受けやすく、外壁や金属部分が錆びやすい傾向にあります。また競合が多い都市であるため、建物の清掃状態や設備の使いやすさ、トラブル対応の速さなどサービス品質が重要です。

メンテナンスコストを軽視すると、結果的に資産価値の低下につながる可能性があります。適切な管理と計画的な修繕で物件の価値を維持し、長期的な収益を安定させることが大切です。

横浜でのマンション経営のシミュレーション

実際に横浜でマンション経営を始める場合、どのくらいの費用がかかり、どれほどの収益が見込めるのかを明確にしておくことは大切です。ここでは、横浜市内の中古マンションをモデルケースとして、初期費用と利回りの計算方法を紹介します。

初期費用

マンション経営を始める際には、物件価格のほかにも以下のような初期費用がかかります。

• 登記費用
• 仲介手数料
• ローン手数料
• 修繕積立金

購入価格だけを基準に資金計画を立ててしまうと、予想外の支出で資金繰りに影響が出る可能性があります。横浜は人気エリアが多く、諸費用がやや高めになる傾向があるため、事前に全体の費用を把握しておくことが重要です。

ここでは、横浜市中区の中古マンション（2LDK・価格5,000万円）を購入するケースを例に、初期費用をシミュレーションしてみましょう。

このシミュレーションでは物件価格5,000万円に対して初期費用が約1,560万円となっています。登記費用や仲介手数料、ローン関連費用などは現金での支払いとなるケースも多く、あらかじめ自己資金として確保しておくことが大切です。

利回り

利回りとは、投資額に対してどの程度の収入が得られるかを示す指標で、主に表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは、経費を差し引く前の単純な収益率を示します。計算式は、以下の通りです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

一方、実際の経営状況をより正確に反映するのが実質利回りです。修繕費や管理費、税金などの経費を差し引いたうえで算出するため、実際に得られる利益の目安になります。

実質利回り＝（年間家賃収入-経費）÷物件価格×100

たとえば、横浜市の価格5,000万円の中古マンションを月額18万円で賃貸し、経費を家賃収入の20％と想定した場合、計算式は次のようになります。

（18万円×12×0.8）÷5,000万円×100＝3.456％

この場合、実質利回りは約3.5％です。

利回りを算出する際は、経費まで含めて計算しているかを確認し、物件費用から総合的に判断することが大切です。

投資用不動産とは？利益の仕組みや特徴・利回りについてわかりやすく解説

横浜でマンション経営を失敗しない3つのポイント

横浜は首都圏でも特に人気が高く安定した賃貸需要が見込まれる一方で、物件価格やエリアの特性などを正しく把握していなければ、思わぬ失敗につながることがあります。ここでは、横浜でマンション経営を行う際に押さえておきたい3つのポイントを解説します。

入居者ターゲットを明確にする

横浜は人口が多く人気の高い都市ですが、ターゲットを明確にしなければ空室対策は難しいです。単身者やファミリー、外国人など入居者の属性によって重視する条件が大きく異なるため、物件選びの段階からターゲット像を明確に設定しておきましょう。

たとえば、都心へ通勤する単身者を狙うなら、桜木町や関内などの駅近物件が有利です。オートロックや宅配ボックスなど、利便性とセキュリティを重視した設備が好まれます。

一方で、子育て世代のファミリー層を対象とする場合は、港北ニュータウンや戸塚など、教育環境や公園が整った住宅地エリアが適しています。間取りは2LDK以上、収納や浴室乾燥機など生活機能を充実させることがポイントです。

賃貸需要を見極める

人口が多く人気のある横浜であっても、地域ごとに入居者のニーズや賃料相場は異なります。需要の高いエリアを選ぶことは、空室リスクを抑える最も有効な対策といえるでしょう。

たとえば中区や西区などの中心エリアは、オフィス街や商業施設が集中しており、単身者や法人契約による需要が安定しています。一方で外国人居住者をターゲットにする場合は、羽田空港へのアクセスが良い京急線沿線や、みなとみらい線沿いの物件が人気です。

エリアから物件を選ぶ場合には、その地域にどのような入居者層の需要があるのかを事前に調査することが重要です。

信頼できる不動産会社・管理会社に依頼する

物件の購入から入居者募集、クレーム対応まで、すべてをオーナー自身で管理するのは現実的ではありません。安心して任せられるパートナーを見つけることで、自身の負担を減らし、長期的な経営安定につながります。

不動産会社を選ぶ際は、販売実績だけでなく誠実さや対応力にも注目しましょう。横浜市内の物件に精通している企業であれば、エリアごとの家賃相場や人気の間取り、ターゲット層に関する具体的な提案を受けられます。

不動産会社は物件の購入サポートや投資プランの提案を行う一方、管理会社は入居後の運営を担当します。選ぶ際は複数の会社に相談し、管理委託料だけでなくサービス内容を比較して検討することが重要です。

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将来に対して漠然とした不安を抱えているものの「何から始めればいいのかわからない」と感じている方も多いのではないでしょうか。そんな方にこそ、ご紹介したいのがマンション経営という選択肢です。空室の発生や家賃の滞納といったリスクが気になるかもしれませんが、パートナーとなる管理会社を慎重に選べば、不安を抑えることは可能です。

月々1万円から無理なく始められるプランもあり、家計に大きな負担をかけずに将来に備えることができます。ご自身やご家族の将来の安心のために、ローリスク＆ロングリターンな資産形成を検討してみてはいかがでしょうか？

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まとめ：横浜の特徴を理解して堅実にマンション経営を始めよう

横浜は人口が多く再開発が進み、今後も安定した賃貸需要が期待できる都市です。都心へのアクセスが良く、生活環境や商業施設が充実していることから、幅広い層に選ばれています。

マンション経営を始める際は、物件価格だけでなく、登記費用や仲介手数料などを含めた初期費用を具体的にシミュレーションすることが大切です。表面利回りだけに注目せず、実際の経費を差し引いた実質利回りを把握することで、より現実的な収益見通しを立てられます。

人気エリアでは競争も激しく、物件選びや管理体制によって成果が大きく変わります。マンション経営について、さらに詳しく学びたい方は、まずは無料のスタートブックを手に入れてみてください。基礎知識から実践的なノウハウまで学べるので、すぐに実践で役立ちます。

Q1.横浜でマンション経営するなら、どのエリアを選べばいいですか？

A. エリア選びでは「交通の利便性」「駅周辺の発展度」「災害リスク」の3点をバランスよく見ることが大切です。通勤重視の単身者をターゲットにするなら、横浜駅や関内駅周辺がおすすめです。商業施設が多く、安定した賃貸需要を見込めます。

ファミリー層を狙う場合は、港北ニュータウンや青葉区などの住宅地が向いています。教育環境が整い、子育てしやすい点が魅力です。

また外国人駐在員や社宅需要を狙うなら、京急線沿線やみなとみらい線周辺など、空港やオフィス街にアクセスしやすいエリアが候補になります。

Q2.再開発エリアは、不動産投資のメリットが大きいですか？

A. 再開発エリアは、利便性が上がり家賃が上昇しやすいメリットがありますが、デメリットも理解しておくことが大切です。

再開発直後は注目が集まり、家賃が一時的に高くなることがあります。しかし、新築物件が増えると競争が激しくなり、空室リスクが高まります。

管理費や修繕積立金、固定資産税が上がる可能性もあるため、将来的な支出を見込んだ資金計画を立てておくことが重要です。短期的な話題性だけでなく、長期的に安定した入居需要があるかを見極めて判断しましょう。

Q3.横浜ならではの災害に対して、どのように備えればいいですか？

A. 横浜は海に面した地域や坂の多い地形が特徴です。そのため、浸水や塩害などのリスクを前提に、修繕費用をあらかじめ計画に含めておくことが重要となります。

沿岸部の物件では高潮や浸水の危険性があるほか、海風に含まれる塩分によって外壁や金属部分が錆びやすい塩害が発生しやすいです。対策は、ハザードマップでリスクを確認し、保険料が上がる可能性を考慮します。塩害対策として修繕周期を短く見積もり、年間の修繕費を多めに設定しておくと安心です。