不動産所得の損益通算は税負担を抑える仕組み！3つのメリットや注意点も解説

不動産所得の「損益通算」を活用すれば、赤字が出た年でも税負担を抑え、手元資金にゆとりを持てます。税金の仕組みは少し難しく感じるかもしれませんが、正しく理解すれば不動産経営を安定させる大きな助けになるでしょう。

この記事では、損益通算の基本的な仕組みや対象となる所得、得られるメリットと注意したいポイントを解説します。初めて不動産投資に取り組む方や、安心して長く不動産経営を続けたい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産所得の損益通算とは？税負担を抑える仕組みも解説

損益通算とは、不動産投資で発生した赤字を給与所得など、他の所得と相殺できる制度です。課税対象となる所得を減らすことで、所得税や住民税の負担を抑えられる仕組みです。

不動産経営では、減価償却費や修繕費などの影響で赤字が出る場合もありますが、給与所得や事業所得など他の所得と通算することで、税負担を軽減できます。ここでは、制度の基本と仕組みを解説します。

損益通算の基本知識

不動産投資では、減価償却費や修繕費などの支出が重なり、赤字になるケースがあります。このような赤字を給与所得など、他の所得と合算して税負担を軽くできるのが「損益通算」です。なお、減価償却費や修繕費は経費として計上できますが、ローンの元本返済は対象外です。

損益通算は1年単位で行われ、同じ年に発生した所得のみが対象となります。翌年以降に赤字を繰り越したい場合は「純損失の繰越控除」という制度を利用し、翌年以降の所得から差し引けます。

また損益通算は、家賃収入を得る目的で継続的に運営している物件が対象です。別荘など私的利用が中心の不動産は、損益通算の対象に含まれません。青色申告を選択し事業規模や申告方法などの要件を満たせば、65万円の控除や損失の繰越控除が適用され、節税効果を高められます。

損益通算で税負担が軽くなる仕組み

損益通算による税負担の軽減は、不動産所得の赤字を給与所得など他の所得と合算して課税所得を減らすという仕組みです。例えば、給与所得が1,000万円で不動産所得が300万円の赤字の場合、総所得は700万円となり課税所得もそれに応じて低くなります。各種控除も適用すれば、結果として支払う税金も減ります。

日本の税制は「累進課税制度」を採用しており、課税所得が下がるほど適用される税率が低くなる仕組みのため、課税所得を減らすと税金の負担をさらに抑えることが可能です。損益通算を活用すれば、節税効果を得ながら手元資金を確保し、将来的な家賃収入などによる資産形成を安定的に進められます。

不動産所得と損益通算ができる所得

不動産所得の赤字は、他の黒字所得と相殺できます。ただし、このような損益通算の対象となるのは、所得税法で定められた10種類の所得のうち以下の4つです。

• 不動産所得
• 事業所得
• 山林所得
• 譲渡所得（総合課税分）

これら4つの所得で赤字が発生した場合は、給与など他の黒字所得と合算することで税負担を抑えられます。一方で、株式やFXなどの分離課税所得や退職所得は損益通算の対象外です。

また、別荘やセカンドハウスなど私的利用が中心の不動産も、事業性がないため通算できません。どの所得が対象となるかを理解しておくことで、損益通算を誤って適用するリスクを防げます。

不動産所得の損益通算で得られる3つのメリット

不動産経営では、思わぬ修繕費や設備更新などによって赤字が出る場合もあります。損益通算を活用すれば、他の所得と相殺して税負担を軽減でき、手元資金に余裕が生まれるでしょう。ここでは、不動産所得の損益通算を行うことで得られる3つのメリットを解説します。

キャッシュフローに余裕が生まれる

損益通算を活用することで、不動産経営で一時的に赤字が出ても、税負担を抑えて手元資金を安定させられます。購入初年度や大規模修繕などで経費がかさんで赤字になっても、他の所得と相殺すれば納税額が減り、現金の支出を抑えられます。

これによりキャッシュフローに余裕が生まれ、突発的な支出や将来的な再投資にも対応できるでしょう。損益通算を正しく活用すれば、税制面のリスクを軽減しつつ、安定した不動産経営の基盤を築けます。

払いすぎた税金が戻ってくる場合がある

不動産所得で赤字が出た場合でも、損益通算を活用すれば払い過ぎた税金が戻る場合があります。給与からあらかじめ天引きされていた所得税が、実際に支払うべき金額より多い場合、その差額が「還付金」として戻る仕組みです。

例えば、給与所得者が不動産投資で赤字を計上した場合、確定申告により税金が調整され、払い過ぎた分が戻る可能性があります。確定申告で還付金を受け取れれば、手元資金の余裕にもつながります。

還付を受けるためには、家賃収入や経費などを正確に記録しておくことが重要です。申告の期限を過ぎると、還付が受けられない場合もあるため、忘れずに期日までに確定申告を行いましょう。

翌年以降も節税効果を活かせる

青色申告をしていれば「純損失の繰越控除」によって、控除しきれなかった赤字を翌年以降の3年間繰り越せます。この制度を活用すれば、翌年以降の黒字と相殺でき課税所得を抑えられるため、結果的に長期的な税負担の軽減につながります。

突発的な修繕費で一時的に赤字になった場合でも、複数年にわたって税負担を調整できるため、安定した資金計画を立てやすくなるでしょう。こうした制度を十分に活用するためには、正確な申告と帳簿管理が重要です。日々の収支を丁寧に記録し、青色申告の要件を満たしたうえで、手続きを行うことが大切です。

不動産所得の損益通算を行う際の5つの注意点

損益通算は、不動産経営における赤字と他の所得を相殺し、税負担を抑える仕組みです。ただし、正しい理解がないまま活用すると、期待した節税効果が得られず、思わぬトラブルにつながる可能性があります。

安定した不動産経営を続けるため、節税効果を正しく活かすことが重要です。ここからは、損益通算を行う際に特に押さえておきたい5つの注意点を紹介します。

キャッシュフローと不動産所得を混同しない

キャッシュフローと不動産所得は、どちらも「収支」を表す言葉ですが、その意味は異なります。キャッシュフローは実際の現金の動きを示すのに対し、不動産所得は会計上の利益を示すものです。

不動産所得の計算には、不動産の価値が年々下がる分を経費として計上する「減価償却費」が含まれるため、帳簿上は赤字でも手元に現金が残る場合があります。

一方で、ローンの元本返済は経費として扱えないため、現金の流れがマイナスでも不動産所得が黒字となるケースもあります。

損益通算はあくまで「不動産所得」を基準に行われるため、この2つを混同すると誤った経営判断につながるでしょう。帳簿上の損益と実際の資金の動きを分けて把握することが、節税と安定経営を両立させるポイントです。

修繕費の扱いによって結果が変わる

修繕にかかる費用は、内容によって「修繕費」か「資本的支出」に分類されます。いずれも建物の維持や改善に関する支出ですが、税務上の扱いが異なるため、損益通算の結果にも影響します。

修繕費は、発生した年の経費として一括で計上することが可能です。

一方、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりするような工事は「資本的支出」とされ、減価償却によって数年に分けて経費に計上します。そのため、同じ工事費でも修繕費として計上できる場合のほうが、当年の経費が増え損益通算による節税効果を得られるでしょう。

ただし、外壁塗装や設備の交換など、工事内容によってはどちらに分類されるか判断が難しいケースもあります。誤った処理をすると、税務署から申告内容の修正や追徴課税を指摘される場合があるため、金額や内容に応じて税理士へ相談することが大切です。

赤字狙いの節税に依存しない

損益通算は、一時的に税負担を軽減できる有効な制度です。しかし、節税を目的に赤字経営を続けると手元資金が減少し、長期的なキャッシュフローが悪化する可能性があります。

意図的に赤字を出すような運営は、経営の安定性を損なうだけでなく、立地や物件選びといった本来重視すべき判断を誤る原因にもなります。

本業の所得と相殺できる仕組みは魅力的ですが、損益通算はあくまで副次的なメリットと捉えることが大切です。安定した収益基盤を築き、長く続けられる不動産経営を目指しましょう。

海外や特殊な物件では使えない場合がある

損益通算は多くの不動産所得に適用できますが、すべての物件が対象となるわけではありません。2021年の税制改正以降、海外の中古物件では建物の減価償却によって生じた赤字を、国内での所得と相殺できなくなりました。

かつては、海外物件の短い耐用年数を利用して赤字を計上し、国内所得と通算する節税手法が広がっていましたが、現在は制度上そのような通算は認められていません。また、別荘や保養所など個人の娯楽を目的とした物件も、事業性が低いため損益通算の対象外です。

海外物件や別荘・保養所などは「生活に必要な資産」とはみなされず、税務上の不動産所得として扱われない点に注意が必要です。節税を目的に海外や特殊な物件を検討・購入する際は、必ず最新の税制を確認し、専門家の助言を受けることが重要です。

土地のローン利子は対象外

土地を購入する際の借入金にかかる利子は、損益通算の対象外とされています。利子を経費として計上できる場合であっても、損益通算の対象にはなりません。これに対して、建物部分のローン利子は経費計上が認められます。

そのため、土地と建物の借入金を混同すると経費の扱いを誤り、税務調査で否認される場合があります。不動産投資の資金計画を立てる際は、建物と土地の借入割合を明確にし、経費にできる範囲を正しく把握しておきましょう。

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不動産所得の損益通算は、税負担を抑えながら長期的に資産を築くために有効な仕組みです。トーシンパートナーズでは、確定申告や経費計上などの手続きをスタッフがサポートしており、初めての方でも安心して始められます。またマンション経営を月々1万円から始められるプランもあり、初期費用を抑えながら安定的な家賃収入と税制上のメリットを見込める点が魅力です。

安定した運用と将来の資産形成を見据えた提案が受けられるため、長期的な視点で不動産投資を検討したい方にも適しています。無理のない金額で資産づくりを進めたい方は、まずは無料相談で具体的なプランを確認してみてください。

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まとめ

不動産所得の損益通算は節税効果だけでなく、修繕費や初期費用による一時的な赤字を吸収し、安定した経営を支える仕組みです。ただし、土地のローン利子や海外物件など、対象外となるケースもあるため注意が必要です。

制度を正しく理解し活用すれば、税制面から資産形成を後押しする心強い手段になります。トーシンパートナーズでは、お客様一人ひとりに合わせた提案とサポートで、将来の安定収入づくりをお手伝いしています。不動産所得を活かした資産形成に興味のある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

よくある質問

Q1. 不動産所得が赤字でも確定申告は必要ですか？

損益通算を活用して税負担を軽くするには、確定申告の手続きが必要です。給与所得者の場合でも、不動産所得が赤字であれば申告によって所得税の還付を受けられる可能性があります。還付の機会を逃さないよう、毎年忘れずに申告を行いましょう。

Q2. 青色申告と白色申告では損益通算に違いはありますか？

どちらの申告方法でも損益通算はできますが、青色申告を選ぶと「純損失の繰越控除」が使える点が特徴です。赤字を翌年以降の所得と相殺できるため、複数年にわたり節税効果を得られます。

Q3. 損益通算は副業として不動産を持つ人にも使えますか？

会社員などの給与所得者でも損益通算を利用できます。副業として不動産経営を行って赤字が出た場合は、給与所得と相殺して税金を抑えられます。経費計上の根拠となる領収書や帳簿を紛失したり、誤った内容で記帳したりしないように注意し、正確に管理しておくことが重要です。