2025年12月2日

老後の備えにマンション経営を行う5つのメリットと3つのリスク！成功のポイントも解説

「老後2,000万円問題」という言葉を見聞きし、公的年金だけで将来の生活を維持できるのか、漠然とした不安を感じている方も多いのではないでしょうか。定年後の生活を豊かに過ごすためには、自助努力による資産形成が不可欠な時代となりました。

一方で、株式投資や投資信託は価格変動が大きく、老後の備えとして安定した資産を築くには、少し心もとないと感じるかもしれません。「何か始めなければ」と思いつつも、何から手をつければ良いかわからず、時間だけが過ぎていくことに焦りを感じている方は多いです。

この記事では、老後の備えとしてマンション経営を行うメリットや注意すべきリスク、そして成功に導くための5つのポイントを解説します。最後まで読むことで、マンション経営の全体像を正しく理解し、ご自身の老後資金計画の選択肢として適切かどうかを判断できるようになるでしょう。

老後の備えにマンション経営が注目されている理由
老後の備えにマンション経営を行う5つのメリット
老後の備えにマンション経営を行う3つのリスク
老後に備えたマンション経営を成功させる5つのポイント
月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用
まとめ

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老後の備えにマンション経営が注目されている理由

総務省が発表した家計調査報告（2024年）（※）によると、老後に夫婦2人で暮らすには平均で月256,521円が必要といわれますが、公的年金の平均受給額は月225,182円です。この差額である月約3万円の赤字が、年金だけに頼らない資産形成の必要性を示しています。

そのような背景から、自助努力で資産を築く方法としてマンション経営が注目されています。マンション経営は、株式や投資信託と比べて価格変動が比較的穏やかなため、長期的な視点で資産を築きやすいのが特徴です。家賃収入でローンを返済していくことを基本モデルとするため、無理のない資金計画を立てれば、効率的な資産形成を目指せます。

また、マンション経営は毎月の家賃収入に加え、将来の売却益も狙うことが可能です。物価が上昇した際、現金の価値は目減りします。一方で不動産は、立地や需給にもよるものの、価値や家賃が上昇しやすい傾向があるためインフレ対策としても有効です。

（※）参考：家計調査報告（2024年）

老後の備えにマンション経営を行う5つのメリット

ここでは、マンション経営が老後の備えとして、具体的にどのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。公的年金を補う収入源になるだけではなく、万が一の際の備えや税制面での効果も期待できます。これらのメリットを正しく理解することが、マンション経営を成功させる第一歩です。

私的年金代わりになる

マンション経営は、公的年金にプラスアルファの収入をもたらす「私的年金」として機能します。入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入を得られるため、労働に頼らない収入源を確保できるのが大きな魅力です。

たとえば、公的年金だけでは少し心もとない生活も、ローンの返済後は毎月数万円の家賃収入が加わることで、趣味や旅行を楽しむゆとりが生まれます。生活費の不足を補える安心感があることで、医療費や介護費用といった将来の支出にも備えやすくなり、老後の不安を抑えられるでしょう。

生命保険の代わりになる

マンション経営は、万が一の際に家族を守る「生命保険」のような役割も果たします。不動産ローンを組む際には、多くのケースで「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められます。団信は、ローン契約者が死亡したり高度障害状態になったりした場合に、保険金でローン残債が完済される仕組みです。さらに、金利を少し上乗せすることで、がんと診断された場合にローンが完済される「がん団信」といった特約を付けられる場合もあります。ただし、保障内容や適用条件は金融機関やプランによって異なるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

これにより、残された家族にはローンのない収益物件が資産として残り、家賃収入がその後の生活を支えてくれます。団信の保険料はローン金利に含まれているため、別途保険料を支払う必要がない点もメリットといえるでしょう。

相続税対策になる

マンション経営は、将来の相続税を軽減する効果も期待できます。現金や預貯金をそのまま相続する場合、その金額が直接評価額となりますが、不動産は時価よりも低い路線価や固定資産税評価額を基に評価されるのが一般的です。さらに、人に貸している物件は「貸家建付地」として評価額が下がるため、相続税の課税対象額を抑えることにつながります。

なお、減価償却費などを活用して不動産所得を赤字にし、給与所得と損益通算することで所得税・住民税を軽減する手法もあります。しかし、都心の新築・築浅ワンルームマンションでは大きな節税効果は期待しにくいのが実情です。

節税を主目的とするのではなく、あくまで長期的な私的年金づくりの手段として捉えることが大切です。税制は毎年変わる可能性もあり複雑なため、詳細については税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

現物資産としてインフレ対策効果が期待できる

不動産という「現物資産」を持つことは、インフレへの有効な備えとなります。物価が上がる局面では、現金の価値は相対的に目減りしてしまいます。一方、不動産の価値や家賃は物価上昇に連動して上がる傾向があるため、資産全体の実質的な価値を守るうえで有効な手段です。

たとえば、預貯金だけで資産を保有していると、インフレ時に実質的な価値は下がってしまいます。資産の一部を不動産として保有することで、現金や株式など異なる種類の資産を組み合わせて管理でき、経済変動に対するリスクを分散しやすくなります。

ローン完済後は純粋な収益資産として活用できる

ローンを完済した後は、マンションが純粋な収益資産となり、キャッシュフローが大幅に向上します。ローン返済中は家賃収入の多くが返済に充てられますが、完済すればその支払いがなくなるため、管理費などの経費を差し引いた金額のほとんどが手元に残るようになります。

たとえば、月8万円の家賃収入が得られる物件を購入し、当初はローン返済に充てていた場合、ローン完済後はその8万円がそのまま収入に上乗せされるイメージです。収益性が大きく向上することで、老後の生活をより豊かにする資金として自由に活用できるようになります。

老後の備えにマンション経営を行う3つのリスク

老後のためのマンション経営には多くのメリットがありますが、成功のためにはリスクを正しく理解し、事前に対策しておくことが不可欠です。どのような点に注意すべきかを知ることで、より堅実な計画を立てることができます。ここでは、特に注意したい3つのリスクについて、一つひとつ確認していきましょう。

定年後のローン返済が負担になる

老後の生活設計において、定年後も続くローン返済は大きな負担となるリスクがあります。現役時代と異なり、定年後は収入が公的年金や貯蓄に限られるため、返済計画に無理があると家計を圧迫しかねません。

たとえば、変動金利でローンを組んでいた場合、将来の金利上昇によって返済額が増加し、家賃収入だけでは返済をカバーできずに退職金や年金を取り崩す状況も考えられます。定年までに完済できないと、返済期間の延長や借り換えが必要になる可能性もあるため、金利の変動リスクも考慮した無理のない資金計画を立てることが重要です。

高齢になると物件管理の負担が重くなる

年齢を重ねると、マンションの管理業務が心身の大きな負担となる可能性があります。入居者からのクレーム対応や設備の故障といった突発的なトラブルは、いつ発生するかわかりません。これらの対応は、体力的にも精神的にも負担がかかるものです。

また、将来的に認知機能が低下すると、適切な経営判断が難しくなることも考えられます。ご家族が経営を引き継いでいない場合には、大切な資産がトラブルの原因になってしまう可能性もあります。そのため、元気なうちから信頼できる管理会社に委託するなど、将来を見据えた管理体制を整えておくことが大切です。

想定外の出費で生活設計が狂う

マンション経営では、想定外のまとまった支出が発生し、生活設計に影響を及ぼすリスクがあります。たとえば、建物の経年劣化に伴う大規模修繕や、エアコン・給湯器といった設備の交換には、一度に数十万円から数百万円の費用がかかることもあります。

また、空室期間が長引くと家賃収入が途絶え、ローン返済や生活費を年金だけで賄う厳しい状況に陥る可能性もあるでしょう。将来物件を売却する際に、期待した価格で売れず老後資金が不足するおそれもあるため、日頃から修繕費を積み立てるなどの備えが欠かせません。

老後に備えたマンション経営を成功させる5つのポイント

マンション経営のリスクを理解した上で、次はそのリスクを抑え、成功確率を高めるための具体的なポイントを見ていきましょう。計画段階から物件選び、そして将来の売却まで、長期的な視点を持つことが大切です。ここでは、安定した老後資産を築くために押さえておきたい5つの秘訣を解説します。

早めのスタートで資産形成を有利に進める

マンション経営は、できるだけ早く始めることで「時間」という最大のメリットを活かせます。若いうちから始めれば運用期間が長くなり、その分、ローン返済を長く着実に進めることができます。

マンション経営は、家賃収入でローン返済を賄うのが基本モデルです。つまり、入居者がいる限り、ローンの返済が進むにつれて物件の価値に占める自己資本の割合が徐々に増えていきます。

たとえば、30代で始めれば、一般的な35年ローンでも定年退職を迎える頃には完済が視野に入ります。ローン完済後は家賃収入の大部分が手元に残るため、老後の生活資金を大きく安定させることができます。さらに、運用が順調であれば、2件目の購入を検討するなど、より計画的に資産規模を拡大していくことも可能になるでしょう。

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資金計画を立ててローンを戦略的に活用する

マンション経営の成功の秘訣は、無理のない資金計画を立て、ローンを戦略的に活用することにあります。まずはご自身の年収や貯蓄額を正確に把握し、自己資金と借入可能額から購入できる物件の目安を立てましょう。

ローンを組む際は、家賃収入に対する返済額の割合を50%程度に設定するように頭金を入れるなど、空室発生時にも耐えられる余裕を持たせることが大切です。金利タイプも重要で、低金利で上昇リスクのある「変動金利」と、金利は高めで返済額が安定する「固定金利」の特徴を理解し、自身の計画に合ったものを選択することが大切です。

賃貸需要の高い物件を購入する

マンション経営の安定性は、継続的に入居者が見つかるか、にかかっています。そのため、賃貸需要の高い物件を選ぶことが何よりも重要です。具体的には、交通の便が良い都心部や最寄り駅から徒歩10分圏内といった入居者にとって魅力のある立地を選びましょう。

近年では、機能性だけではなくデザイン性の高いマンションが人気を集める傾向にあります。グッドデザイン賞を受賞しているような物件は、資産価値が落ちにくく、長期的に安定した入居率を維持しやすいというメリットがあります。

信頼できる管理会社を選ぶ

マンション経営を円滑に進めるためには、信頼できる管理会社を選ぶことが不可欠です。管理会社に業務を委託すれば、以下のような煩雑な業務を代行してくれます。

入居者募集
家賃回収
クレーム対応
退去時の手続き

管理会社を選ぶ際は、入居率のような客付け能力を具体的な数値で確認することが大切です。また、管理委託料とサービス内容のバランスを複数の会社で比較検討し、担当者の専門知識や対応の誠実さも見極めましょう。

出口戦略まで見据えた投資判断を行う

マンション経営は購入時だけではなく、将来どのように手放すかという「出口戦略」まで見据えておくことが成功の秘訣です。物件を購入する段階で「何年後に、いくらくらいで売却したいか」という具体的なイメージを持っておくことが大切です。

売却時には譲渡所得税などの税金や諸費用がかかるため、事前に把握しておく必要があります。なお、税務に関する具体的な判断は必ず専門家にご相談ください。基本的には、長期保有で安定した家賃収入を得ることを目指しましょう。その上で、不動産市況の変化に応じて柔軟に売却を判断できるような準備をしておくことが、最終的な投資成果を最大化することにつながります。

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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。

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まとめ

老後の備えとして、マンション経営は私的年金やインフレ対策といった多くのメリットが期待できる有効な手段です。しかし、その一方でローン返済や空室などのリスクも存在するため、成功には計画的な準備が欠かせません。

マンション経営のメリットとリスクの両方を正しく理解し、成功のポイントを押さえた上で、まずは専門家である不動産会社にご自身の状況を相談してみてはいかがでしょうか。信頼できるパートナーを見つけることが、豊かな老後への第一歩です。

Q1. マンション経営は何歳から始めるのが良い？

早めに始める方が有利ですが、定年前後でも計画次第で十分に可能です。定年前に開始すれば、家賃収入でローンの返済を進められるため、定年退職するまでにローンを完済できる可能性が高まります。一方、定年後に始める場合は、年齢制限によって借入できる年数が短くなるため、頭金などの自己資金を厚くすることが重要です。また、毎月の家賃収入内で無理なく返済できる計画を立てるとともに、金利が変動した場合も乗り切れるか、しっかりとシミュレーションをしておくことが大切です。

Q2. 年金生活と両立する家計管理は？

年金生活とマンション経営を両立させる家計管理の基本は、毎月の「手取り」を正確に把握することです。計算式は「家賃収入 − 経費 − ローン返済額＝毎月の手取り」となります。この手取り額を基に、空室や急な修繕が発生した際に困らないよう、予備費を毎月積み立てることが重要です。また、管理委託料、保険料、税金といった固定費を見直すことで、手取りを増やす工夫も必要です。不動産所得は確定申告によって最終的な収支が変わることもあるため、特に減価償却（建物の価値が減る分を費用とすること）の扱いについては、税理士などの専門家に相談し、老後の生活費と無理なく両立できる確実な資金計画を整えましょう。

Q3. 団体信用生命保険（団信）や相続はどう考えれば良い？

団体信用生命保険（団信）は、マンション経営における最大のリスクヘッジの一つです。万が一、契約者が死亡または高度障害になった場合、保険金でローン残債が全額支払われるため、遺されたご家族に借金のない資産（無借金のマンション）を残すことができます。団信の特約内容や適用条件を事前にしっかり確認し、すでに加入している生命保険と保障が重複していないか見直しましょう。また、相続については、賃貸中の不動産は現金や自分で住む物件に比べて評価額が下がる傾向があるという特徴があります。この点を踏まえ、将来的にこのマンションを相続するのか、それとも売却するのかという出口戦略をあらかじめご家族と共有し、準備しておくことが大切です。