東京のマンション経営が注目される3つの理由｜物件選びのポイントと注意点を解説

東京でのマンション経営は、安定した賃貸需要と将来性の高さから注目されています。人口流入が続く東京では、長期的に入居ニーズが見込まれるため、初心者でも収益化を目指しやすい環境が整っています。

東京には企業の本社や大学が多く、単身からファミリー層まで幅広く入居需要が見込めます。一方で、物件価格が高くローン返済や管理費などの負担もあるため、実際にどのくらいの収益が見込めるかを事前にシミュレーションすることが欠かせません。

東京でのマンション経営は、リスクを理解し適切な準備をすれば、初心者でも成功を目指せる投資です。この記事を読んで、最新の市場情報とマンション選びのポイントを学び、不動産投資の参考にしてください。

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東京でのマンション経営が注目される3つの理由

首都である東京は、日本の経済や文化の中心地として発展を続け、人が集まり街が進化しています。ここでは、東京のマンション経営がなぜ注目されているのかを、データをもとに3つの理由で解説します。

人口流入が多い

全国的に人口が減少しているなかで、東京都は例外的に増加している都市です。総務省の令和6年調査（※）によると、東京都の転入超過数は7万9,285人と都道府県別で最も拡大しています。日本人は70,563人増、外国人は8,722人増でどちらの転入超過数も全国で一番多いです。

東京は企業や大学が集中し、働き学ぶ場所としての魅力があります。地方から就職や進学で上京する人が多く、単身者向けの賃貸住宅の需要が常に高い状態です。海外からの駐在員や留学生なども増えており、多様な層が東京に住まいを求めています。

（※）参考：総務省の令和6年調査

再開発で資産価値が向上している

東京では各地で再開発が進み、人が集まりやすい環境がさらに整いつつあります。たとえば「五反田駅や大崎駅周辺の品川エリア」や「月島駅や勝どき駅周辺の湾岸エリア」です。

再開発によって街の利便性やブランド力が向上し、マンションの資産価値が上昇傾向にあります。駅周辺の再整備で交通アクセスが改善されれば、居住希望者が増加し、空室になっても次の入居者を見つけやすくなります。オフィスや商業施設が増えると、昼夜問わず人が集まるエリアとなり、賃貸需要も安定するでしょう。

東京の再開発地域は、暮らしやすさと将来的な資産価値の両面で魅力が高い場所として注目されています。再開発が進むにつれて地域全体の景観や住環境も整い、住みたい街としての評価が高まっています。

賃貸需要が安定している

東京都の令和6年人口移動報告（※）によると、市区町村をまたいで転入・転出した人数は130万人を超え、前年より約1.4％増加しました。全国的に人口が減少するなかで、東京では依然として人の流れが活発であり、住宅需要が高い水準を維持しています。

都内には有名私立大学や大手企業の本社が多く、進学や就職をきっかけに上京する若者や留学生が多いことが特徴です。そのため、入居の需要が景気や季節による影響を受けにくい点が東京の大きな強みといえます。単身者や夫婦のみの世帯が増加しており、仮に東京都全体の人口が横ばいになっても、賃貸ニーズは今後も継続する可能性が高いです。

東京は人口流入や世帯数の増加により、賃貸需要が安定しています。これからマンション経営を始めたい方にとって、長期的な運用がしやすい都市といえます。

（※）参考：東京都住民基本台帳人口移動報告（令和6年）

（東京都のワンルーム規制について）

東京23区の多くでは、独自の建築ルールが運用されており、特に単身者向け住戸の新規建築には一定のハードルが設けられています。

その結果、東京都の単身者の入居需要に対して、市場に新しく供給される物件数が抑えられる傾向にあります。

このように、需要に対して供給が絞られていることで、ワンルームマンションを所有した際は物件価値が維持されやすく、空室リスクを抑えた安定的な経営につながるのです。

東京のマンション経営の収益性に影響する3つの金額

マンション経営を始める際には「どれくらいの費用が必要で」「どのくらいの収入が見込めるのか」を具体的に把握しておくことが重要です。ここでは、収益性を判断するうえで特に重要な、収益に影響する3つの金額を解説します。

初期費用

マンション経営の初期費用とは、主に以下の内訳で構成されます。

• 物件の購入代金
• 税金（不動産取得税や印紙代）
• 手数料（仲介手数料や登記費用）
• 保険料（火災保険）

上記を合計した金額が初期費用といわれます。一般的に、物件購入代金以外の費用は諸費用と呼ばれ、目安は物件価格の8～10％程度です。たとえば5,000万円のマンションを購入する場合は、400万～500万円前後の諸費用が必要です。

東京のマンションは価格が高く、同じ広さや築年数の物件でも、地方より数百万円以上高くなるケースも珍しくありません。その分、初期費用の総額も大きくなります。立地によって価格差が大きく、渋谷区や港区などの都心部では一戸あたりの物件費用が高額です。

ただし、ローンを活用することで実際に準備する初期費用を抑えられるケースがあります。頭金を少額に設定すれば、初期費用10万円程度に抑えて始めることが可能です。物件を検討する際は、諸費用を含めた総額から手付金や返済計画を判断しましょう。

家賃収入

マンション経営の主な収入源は家賃です。東京のマンションは、同じ都内でも立地条件や築年数によって金額に大きな差があります。

ワンルームなどの単身向けの相場感は月8万～11万円が目安です。山手線の内側や主要ターミナル駅付近はさらに高く、一方で駅から徒歩15分以上や築年数が経っている物件は家賃が低く設定されます。

収益を見積もる際は、満室前提ではなく現実的な稼働率で計算すると安心です。家賃収入からは管理費や保険料などのランニングコストを差し引きます。一般的に手元に残る家賃収入の目安は70～80％です。たとえば家賃10万円の部屋を5戸保有し月50万円の入金がある場合、実質の手取りは約35万～40万円程度になります。

利回り

利回りは、投資額に対してどれだけ利益を生むかを示す指標です。主な利回りは、次の2種類です。

• 表面利回り：経費を含まない利益の目安
• 実質利回り：経費を含めた利益の目安

東京の区分マンションは価格が高く、実質利回りは概ね34～6％程度が目安です。都心部である山手線の内側や、港区や渋谷区などの人気のあるエリアは需要が高く物件価格も上昇しやすいため、利回りは低くなる傾向があります。一方で、墨田区や板橋区などは、23区内でも家賃と取得価格のバランスが取りやすく、相対的に高い利回りを狙えます。

チラシや広告の利回りは、経費を含んでいるかいないかを確認して比較しましょう。実質利回りでシミュレーションして、購入時の諸費用も含めた総投資額で比較検討すると安心です。

マンション経営は儲かるのか？収入を得る仕組みとリスク対策

東京の投資用マンションを選ぶ5つのポイント

マンション経営は単なる不動産購入ではなく、将来的な収益を見据えた「事業」です。東京は、エリアによって入居者の属性や家賃相場が大きく異なります。ここでは、投資用マンションを選ぶ際に押さえておきたい5つのポイントを解説します。

エリアを見極める

どれほど魅力的な物件でも、需要の薄い地域では空室リスクが高まり、安定した収益は見込めません。東京都内で人気が高いのは、ビジネス街や大学周辺など、安定した入居需要がある地域です。たとえば「千代田区」「中央区」はビジネスの中心地として企業が集中し、単身赴任者や若手社会人の賃貸需要が絶えません。

また住みたい街ランキング上位に常に名前が挙がる「恵比寿」「吉祥寺」「三軒茶屋」なども、交通アクセスと生活利便性の両立によって高い入居率を維持しています。こうしたエリアは購入価格がやや高くても、空室リスクの低さによる安定した家賃収入でバランスが取れる傾向があります。

不動産投資において、物件の立地は最も重要な要素の1つです。東京で投資用マンションを選ぶ際は、入居者ニーズが高く家賃相場と地価のバランスが取れているエリアを検討することが重要です。

人気の路線を確認する

東京のマンション経営では、どの路線沿いの物件を選ぶかが収益性を左右します。都内は公共交通網が非常に発達しており、駅へのアクセスが生活の利便性と入居率に直結するからです。知名度が高く交通の便が良い駅は入居希望者からも人気があり、賃貸募集時の反響も得やすくなります。たとえば、人気路線の一例としては以下のとおりです。

• JR中央線
• 東急東横線
• 東急田園都市線
• 京王井の頭線
• 東京メトロ銀座線
• 東京メトロ丸ノ内線

快速停車駅や複数路線が交わる乗換駅は通勤・通学の利便性が高く、家賃をやや高めに設定しても入居が決まりやすい傾向にあります。

新築と中古を比較する

「新築」と「中古」のマンションは、どちらが優れているというよりも、投資目的や予算などによって適した選択は変わります。

23区内では、新築のワンルームマンションの供給自体が少ないです。そのため完成前に完売するケースも多く、希望条件を満たす投資物件を確保するのが難しい状況です。

さらに、エリアによっては中古でも新築とほぼ同じ価格で取引される場合があります。中古であっても、収益のシミュレーションや将来の需要が評価できる物件も多く存在します。そのため築年数や物件価格だけで判断せず、総投資額や収益シミュレーションを基準に検討することが大切です。

ワンルームマンションとファミリータイプを比較する

東京でのマンション経営では、エリアによって狙う入居者層が大きく異なるため、ワンルームとファミリータイプのどちらが良いかを見極めることが重要です。

23区内には大学やオフィスが集中し、通勤・通学の利便性を重視する単身者の需要が非常に高いエリアです。入居の回転は早いものの、空室が発生しても短期間で次の入居者が決まりやすい特徴があります。家賃10万円未満の物件であれば需要が安定し、空室になっても次の入居者が見つかりやすいです。

一方、ファミリータイプのマンションはワンルームに比べて少ないですが、入居者の平均入居期間が長く、長期に安定経営が期待できます。都心部でも、公園や教育施設が充実したエリアはファミリー層からの人気が高く、子育て世帯に向けた需要が根強く存在します。

価格帯や家賃からシミュレーションする

マンション経営では、家賃水準と物件価格のバランスを見極めることが欠かせません。収益を最大化するには、購入価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかを事前にシミュレーションし、固定費の支払いと修繕積立金の計画を立てることが重要です。

たとえば、都心のワンルームマンションは物件価格が高めに設定されている一方で、家賃相場も安定しています。しかし、購入価格に対して家賃が低ければ利回りが下がるため、収入からどの程度の利益が残るかを具体的にシミュレーションすることが大切です。

また家賃だけでなく、管理費や修繕積立金などのランニングコストも考慮する必要があります。費用は築年数や物件の規模によって異なるため、不動産会社に相談し、具体的な金額を算出してもらうと現実的な収支計画が立てやすくなります。

東京でマンション経営する際の3つの注意点

東京は不動産投資の物件が多く入居の需要も高いですが、価格の高さや競争の激しさなどのデメリットもあります。そのため、収益を安定させるには事前のリスク管理と長期的な視点が欠かせません。ここでは、東京でマンション経営を始める際の3つの注意点を解説します。

賃貸需要から空室リスクを把握する

東京は全国でも圧倒的に賃貸需要が高く、安定した収益が見込める都市といえます。しかし「需要が高い＝空室が出ない」わけではありません。都心部では新築・中古を問わず多くの物件が供給されており、競合が非常に多いのが実情です。したがって、常に空室リスクを念頭に置いた経営が求められます。

重要なことは、エリアとターゲットを明確にすることです。たとえば、オフィス街に近い港区や新宿区では単身者向けのワンルーム需要が高い一方、世田谷区や文京区のように教育環境が整っているエリアではファミリー層のニーズがあります。

また、空室対策には不動産会社の選定も大きく影響します。募集や入居者管理は、マーケティング力のある管理会社に委託しましょう。早期入居や安定した稼働率を実現しやすくなります。

金利上昇に注視して収益性を確認する

東京のマンションは全国的に見ても価格が高く、購入時に多くの人がローンを利用します。そのため、金利の変動が経営全体の収益性に直結する点を理解しておくことが大切です。金利がわずかに上昇するだけでも毎月の返済額が増え、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

たとえば、数千万円規模のローンを組んだ場合、金利が0.5％上昇するだけで年間の返済額が数十万円増えることもあります。表面利回りだけを見て投資判断をするのではなく、実質的な返済負担を含めた収益性の確認が大切です。

金利は金融情勢や政策金利の動きによって変化します。長期的な運用を前提とするマンション経営では、今の金利が低いから安心ではなく、将来的な上昇リスクを見込んだシミュレーションを行っておくことが重要です。

物件管理に強い不動産会社を見極める

マンション経営は一度始めたら長期間にわたって続く事業であり、信頼できる不動産会社を選ぶことが安定運用につながります。

管理会社は、入居者募集や賃料の回収、修繕や清掃などの日常的な運営業務を代行します。とくに東京では転勤者や単身世帯などの入れ替わりが多いため、入居募集のスピードや対応力が収益を左右する要因です。管理が行き届いていないと、空室やトラブルが増えて収益が下がる原因にもなります。

また、物件管理に慣れているだけでなく、オーナーへの報告や相談の頻度が大切です。安定したマンション経営を続けるためには、管理実績が豊富で問題発生時にも迅速に対応できる不動産会社を選ぶことが大切です。

マンション経営の始め方を解説！初心者が意識すべきポイントを解説

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将来に対して漠然とした不安を抱えているものの「何から始めればいいのかわからない」と感じている方も多いのではないでしょうか。そんな方にこそ、ご紹介したいのがマンション経営という選択肢です。空室の発生や家賃の滞納といったリスクが気になるかもしれませんが、パートナーとなる管理会社を慎重に選べば、不安を抑えることは可能です。

月々1万円から無理なく始められるプランもあり、家計に大きな負担をかけずに将来に備えることができます。ご自身やご家族の将来の安心のために、ローリスク＆ロングリターンな資産形成を検討してみてはいかがでしょうか？

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まとめ：東京のマンション経営はリスクを理解すれば初心者でも挑戦できる

東京は全国的に見ても人口流入が続き、賃貸需要が安定している点で非常に魅力的な投資先です。ビジネス拠点や大学が集中しており、単身者からファミリー層まで幅広い入居ニーズが存在するため、マンション経営に適しています。

ただし、家賃収入がどの程度見込めるか、ローン返済や管理費を差し引いた際のキャッシュフローなど、現実的な収支シミュレーションを行うことが欠かせません。また、マンション経営は長期的な取り組みであるため、信頼できる不動産会社とパートナーシップを築くことも重要です。

これからマンション経営を始めるには、最新の市場動向や東京の不動産事情を把握することで、より効果的な投資判断が可能になります。トーシンパートナーズでは、マンション経営に関する最新情報やお得な投資ノウハウを受け取れます。自分に合った投資戦略を見つけるきっかけに、ぜひ参考にしてください。

Q1. 東京で狙うべきエリアの選び方は？

A. ターゲットに合う「路線×駅力×再開発×ハザード」で選ぶのが基本です。単身向けなら山手線内側や中央線主要駅、東急東横・田園都市線の駅近の需要があります。ファミリー向けなら文京・世田谷や江東内陸が候補です。湾岸エリアは供給増と水害想定を確認し、法人需要が多い港・千代田・中央・新宿・渋谷区などは相場より高めの賃料が期待できます。

Q2. 中古を選ぶとき、どこを最優先でチェックすべき？

A. 「長期修繕計画・修繕積立金・管理体制」を最優先で確認します。

• 戸数がどれくらいあるか
• 直近の大規模修繕の有無
• 積立金の改定予定
• 共用設備の更新サイクル

上記の内容をチェックしましょう。広告の表面利回りではなく、管理費・固定資産税等を差し引いた実質利回りで比較することが大切です。

Q3. 金利上昇局面でのローン戦略は？

A.変動金利を利用する場合でも、将来の金利が「現在より1～2％上昇した場合」を想定して返済計画を立てることが有効です。また、毎年一定額を繰上返済する「ルール」を決めておくと、元金を早く減らせるため金利負担の軽減につながります。

家賃が3％上下した場合や、稼働率が95％まで下がったケースの収支を試算して、収益の変動を事前に把握しておきましょう。ローンの借り換え条件や団体信用生命保険（団信）の特約コストも事前に把握しておくと安心です。