2025年12月3日

大阪でのマンション経営が注目される3つの理由｜地域特性とリスクを解説

再開発や人口流入が続く大阪は、全国の中でも安定した賃貸需要と将来性を兼ね備えた、マンション経営に優れた都市として注目されています。大阪には、東京よりも物件価格が抑えられており、初期費用を少なく投資を始めやすいという特徴があります。さらに、交通アクセスの良さや関西圏全体の経済的な結びつきにより、長期的な入居需要が見込まれる点も魅力です。

実際に大阪市の中心部では、再開発が進み大学や企業が集まり、若年層や単身世帯の人口が増加しています。今後も賃貸需要が続くため、立地や物件の選び方次第で安定した家賃収入と資産価値の向上を狙えるでしょう。

この記事では、大阪でマンション経営が注目される理由や注意すべきリスクを解説します。「どのエリアを選べばよいのか」「どんな物件に価値があるのか」を知ることで、初めての方でも安心してマンション経営を始められるので、ぜひ参考にしてください。

大阪でマンション経営が注目される3つの理由
大阪でマンション経営を始める5つのメリット
大阪でマンション経営をする際の4つの注意点
大阪で失敗しないマンション経営のポイント
月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用
まとめ：大阪の特性を理解すれば初心者でも失敗しないマンション経営ができる

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大阪でマンション経営が注目される3つの理由

大阪は安定した入居率と将来の資産価値向上が見込め、マンション経営において全国的に注目を集めている都市の1つです。ここでは、大阪が注目される3つの要因を解説します。

中心部では人口推移が上昇している

大阪市は近年、安定した人口増加を続けています。大阪市の令和6年推計人口年報（※）によると、令和3年を除き過去10年間で人口は増加傾向です。特に中央区や北区などの中心部の伸びが顕著で、生活や仕事の利便性が高い地域に人が集まっています。

また、年齢別に見ると「20～24歳」の増加が目立ちます。大学進学や就職をきっかけに全国から若年層が流入しており、学生やビジネスマンの需要が安定している点はマンション経営にとって大きなメリットです。

大阪は京都や神戸といった周辺都市へのアクセスも良く、関西圏全体の商業や経済の中心として多くの人が行き来しています。高い人口の流動性により、空室が発生しても新たな入居者を確保しやすく、安定した経営が見込めます。

（※）参考：大阪市の推計人口年報（令和6年）

再開発やリニア計画により都市が成長し続けている

大阪では、長期的な再開発と交通インフラの整備が進み、都市の成長が続いています。注目されているのが「うめきた2期プロジェクト（グラングリーン大阪）」です。大阪駅北側の再開発として、商業施設や住宅などが一体的に整備され、国際都市としての存在感をさらに高めることが期待されています。

さらに将来的には、東京と大阪を約1時間で結ぶリニア中央新幹線の延伸計画があり、実現したら首都圏とのアクセスも大幅に改善されます。再開発が進むことで都市が発展し、人が集まる流れが続く限り、大阪のマンション経営は中長期的に安定した投資先といえるでしょう。

関西圏のハブとして移動が便利である

大阪は、関西全体の交通の中心地として非常に高い利便性を誇ります。京都や神戸など周辺都市へのアクセスが良く、通勤・通学や観光でも人の行き来が活発です。たとえば大阪駅から京都までは電車で約30分、神戸までも約25分であり、日常的に移動できる距離にあります。

また、関西国際空港や大阪国際空港（伊丹空港）により、国内外からのアクセスにも優れています。交通の便の良さは居住地としての魅力を高め、マンション経営において入居率の安定につながる重要な要素です。

大阪は関西圏全体のハブ都市として機能しており、都市間の移動のしやすさが不動産需要を支えています。

大阪でマンション経営を始める5つのメリット

大阪は、初めての不動産投資でも比較的始めやすく、リスクを抑えながら中長期的に収益を得られる点が魅力です。ここでは、大阪でのマンション経営が他の都市と比べても優れている5つのメリットを解説します。

東京と比べて物件価格が割安で初期投資が少ない

大阪の不動産は、東京に比べて地価や物件価格が割安であることが特徴です。物件価格が安くなれば、投資を始める際の初期費用を大きく抑えられます。同じ予算であっても、大阪では東京より駅に近い立地や築浅の物件など、条件の良い物件を選びやすいのも魅力です。条件が良ければ、空室リスクを抑えつつ安定した家賃収入を得やすい環境を整えられます。

資金面のハードルが低いことは、オーナーにとっては大きな安心材料です。大阪は東京ほど初期費用がかからないため、少ない自己資金から不動産投資を始めたい人や、リスクを抑えて資産運用を検討している人に適しています。

利回りが期待できる

大阪でのマンション経営は、全国的に見ても比較的高い利回りが期待できる点が特徴です。利回りは、投資額に対してどれだけの家賃収入が得られるかを示す指標であり、収益性を判断する重要な要素です。

日本不動産研究所の調査（※）によると、期待利回りは以下のとおりです。

	大阪	東京	名古屋	福岡
ワンルームタイプ	4.3％	3.7％	4.5％	4.5％
ファミリータイプ	4.3％	3.8％	4.5％	4.5％

大阪では物件価格が東京よりも抑えられている一方で、同じ家賃収入でも投資額が少なく済むため、結果として高い利回りを得やすい傾向があります。ワンルームタイプの期待利回りは大阪が4.3％、東京が3.7％です。ファミリータイプでも大阪は4.3％と、東京の3.8％を上回り全国の都市と同水準になっています。

ただし、利回りだけで投資判断を行うのは危険です。エリアごとの需要や空室リスク、管理コストなども合わせて検討することが大切です。

（※）参考：日本不動産研究所第52回不動産投資家調査

中心部エリアでは空室リスクが低い

大阪市中心部では、安定した人口流入が続いており、空室リスクが比較的低いエリアです。特に中央区や北区などの中心部には大学や企業が集中しており、多くの若年層や単身者の流入があり世帯数も増加傾向にあります。

大阪駅やなんば、天王寺といった主要エリアにはオフィスや商業施設が多く、通勤や買い物に便利な立地として社会人にも人気があります。働く場所と住む場所が近く、職住近接型のワークライフバランスが向上する環境が整っているのが特徴です。

大阪府全体では人口が横ばい傾向ですが、中心部に限っては今後もしばらく賃貸需要が続くでしょう。立地条件が良く交通アクセスに優れた物件であれば、入居者が途切れにくく、安定した家賃収入を得やすい点が魅力です。

若年層や学生の流入が多い

大阪は関西の教育と経済の中心地であり、若年層や学生の流入が多いエリアです。大阪大学や大阪公立大学をはじめ、関西大学や近畿大学など全国的に知られる大学や専門学校が集まっています。教育機関が多いことから、進学や就職を機に大阪へ移り住む若者が多く、単身者向けの賃貸需要が安定しています。

さらに、大阪は京都や神戸などの都市とも近く、通学や通勤のアクセスが良いのも特徴です。関西圏全体に有名大学が分布しており、大阪を生活の拠点にする学生も少なくありません。交通網が発達しているため人口の流動性が高く、周辺地域を含めた広いエリアで継続的な入居需要が見込めます。

資産価値の上昇が期待できる

大阪では再開発やインフラ整備が継続的に進められており、街全体の利便性や魅力が高まっています。再開発は人の流れを生み、周辺の不動産需要を高める要因です。

大阪の人気があるエリアでは、地価が下がりにくい状態が続いています。特に中央区や北区などの中心部では、再開発効果によって地価の上昇率が高い傾向です。中長期的に見れば、都市の成長とともにマンションの資産価値も上がる可能性があります。購入時にエリアの将来性を見極め、適切な立地の物件を選べば、家賃収入だけでなく将来的な売却益も期待できるでしょう。

さらに大阪は、万博後に統合型リゾートなどの開発が控えており、都市としてのブランド価値が高まることが予想されます。

大阪でマンション経営をする際の4つの注意点

大阪は全国的にも不動産投資の人気が高く、魅力的なエリアが多い都市です。しかし、地域ごとの特徴を理解していないと、想定していた収益を得られない可能性があります。ここでは、マンション経営に影響を及ぼす4つの注意点を解説します。

エリアによって賃貸需要に偏りがある

大阪市は全体として賃貸需要が高い都市ですが、エリアによってその傾向は大きく異なります。中心部は再開発が進み企業が集まり、人口の増加が続いています。一方で、郊外では人口減少が進んでおり、将来的に空室リスクが高まる可能性があります。

大阪府の人口は中心部では緩やかな増加が見込まれるものの、一部の地域では減少が懸念されます。また、同じ大阪市内でも学生向けやファミリー向けなど、ターゲットによって人気エリアが異なります。物件の立地や間取りが地域のニーズと合わない場合、空室が長引く恐れがあります。

安定した賃貸経営を行うには、統計データに加えて、地元の不動産会社に直接ヒアリングすることも効果的です。地域の不動産市場に精通した担当者から、入居者の動きや人気エリアの変化を聞くことで、より現実的な投資判断ができるでしょう。

条例の影響もありワンルームタイプは供給過多

大阪市では、ワンルームマンションの建築に関して紛争の防止と良好な居住環境の確保を図ることを目的とした制度が設けられています。しかし、規制される内容は東京の基準と比べると、比較的緩やかな基準です。

大阪市では小規模なワンルーム物件の供給が増え、競争が激しくなっています。供給が多すぎる地域では、空室率の上昇や家賃下落が起こる可能性があるため注意が必要です。利回りが高くても、長期的に空室が続けば収益の安定性を保つことはできません。

物件選びでは「ワンルーム」にこだわりすぎないことが重要です。ファミリー向け物件や間取りが広めの1LDKタイプなど、需要が安定しやすいタイプを検討するのも有効です。

水害リスクが比較的高い

大阪市は淀川の流域に位置し、市街地の多くが海抜の低い地域にあります。そのため台風や集中豪雨の際には、河川の氾濫や排水しきれずに水があふれる現象が発生しやすく、全国的に見ても水害リスクが比較的高いエリアといえます。

淀川区や西淀川区などの低地では、過去にも大雨による浸水被害が報告されています。過去に水害が発生した地域で不動産を購入する際、リスクを把握せずに投資すると、将来的に資産価値の下落や修繕コストの増加につながる恐れがあります。

物件選定の際は、自治体が公開しているハザードマップを必ず確認しましょう。水害想定区域に含まれているかを事前に調べることで、被害リスクを最小限に抑えられます。また、火災保険に水災補償を付けておくことも有効な対策です。

競争が激しく物件の確保が難しい

大阪の不動産は全国的にも人気が高く、国内外の投資家が積極的に参入しています。大阪市中心部や再開発が進むエリアでは需要が集中しており、優良な物件ほど早い段階で買い手が決まる傾向があります。

魅力的な立地や条件を持つマンションは、市場に出てもすぐに成約してしまい、希望する物件を確保するのが難しいです。投資需要の高まりによって価格が上昇しやすく、購入時点での利回りが下がるケースも見られます。

競争が激しい大阪の物件を得るためには、情報収集のスピードと判断力が重要です。不動産会社との関係を密にし、定期的に最新の販売情報を得られる体制を整えておくと良いでしょう。購入を前提とした資金計画を早めに立てておけば、チャンスを逃さずに行動できます。

大阪で失敗しないマンション経営のポイント

大阪は再開発が進み、人口流入も続く魅力的な投資エリアです。しかし、需要の高い地域だからといって、どの物件を選んでも成功するわけではありません。ここでは、大阪でマンション経営を行う際に、空室や収益性の低下といったリスクを回避するためのポイントを解説します。

再開発が進む将来性のあるエリアを狙う

大阪駅周辺を中心に、大規模な再開発が進められています。再開発により、交通アクセスや生活環境の改善によって人口流入が期待でき、周辺の不動産価格にも影響を与えます。

オフィスの増加によってビジネスマンが集まり、単身者向け物件の需要も堅調に推移しています。再開発が進むエリアでは、長期的に安定した入居者確保と家賃収入の維持が期待できるでしょう。

大阪でマンション経営を行う際は、現在の賃貸需要だけでなく「将来どれだけ街が発展するか」という視点も欠かせません。再開発が進むエリアは、短期的な収益だけでなく、中長期の資産形成にもつながる投資先と言えます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

大阪でマンション経営を始める際に最も重要なポイントは、信頼できる不動産会社を見つけることです。土地勘がない状態で物件を選ぶと、賃貸需要の少ないエリアを誤って選んでしまう可能性があります。

不動産会社を選ぶ際は、複数の会社から比較しましょう。地域事情に精通した不動産会社であれば、現地の賃貸市場の傾向や、今後需要が伸びる地域についても具体的なアドバイスを受けられます。質問への回答が的確で、リスクやデメリットも包み隠さず説明してくれる担当者であれば、安心して任せられるパートナーといえます。

また、セミナーや個別相談会を活用するのも有効な方法です。大阪の市場動向や投資戦略をテーマにしたセミナーでは、最新の情報を得られるだけでなく、会社の姿勢や知識の深さも確認できます。

マンション経営の相談はどこにすべき？不動産会社選びのポイントも

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