マンション経営で白色申告を選択する5つのメリット！注意点や3つの判断基準も紹介

マンション経営では、家賃収入を得るだけでなく、確定申告を通じて収支を明確にし、適正な納税を行うことも重要です。「白色申告」は、会計や書類作成の手間を抑えられる方法として、初めてマンション経営に取り組む方からも選ばれるケースが多いです。

本記事では、白色申告のメリットや注意点、申告方法を選ぶ際の基準までを解説します。確定申告に不安を感じる方や、手間を軽減したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

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白色申告とはマンション経営における確定申告の方法

会社員が副業としてマンション経営を行い、不動産所得が年間20万円を超えると、確定申告が必要になります。方法には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。それぞれの特徴を以下の表にまとめました。

白色申告には、税務署への事前の届出が不要で、単式簿記によるシンプルな記帳で済むという点が特徴です。特別控除のような税制上の優遇は受けられないため、節税効果は青色申告に比べると小さくなります。ただし、会計知識がなくても取り組みやすく、初めてのオーナーにとって負担が少ない制度です。

一方、青色申告は単式簿記なら最大10万円、複式簿記での記帳と電子申告の要件を満たすと最大65万円の控除が可能です。その反面、届出や帳簿管理の手間が増えるため、本業が忙しい会社員オーナーには負担になる場合もあります。そのため、事業規模が小さいオーナーや会計作業に多くの時間を割けない方にとっては、白色申告が現実的で無理のない選択肢と言えます。

マンション経営で白色申告を選択する5つのメリット

マンション経営では、収益だけでなく税務面の管理も重要な要素です。特に確定申告の方法によって、手続きの負担や節税効果が大きく変わります。

白色申告は、煩雑な準備作業を避けたいオーナーから注目される申告方法の1つです。ここからは、マンション経営で白色申告を選ぶ5つのメリットを解説します。

申告の事前準備がいらない

青色申告を行う場合、事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。白色申告は、事前の届け出が不要であるため、物件の契約や入居者募集で忙しい時期でも書類の提出期限を気にする必要はありません。

本業が多忙で帳簿や書類準備に時間をかけられないオーナーでも、青色申告の申請をしていない場合は、自動的に白色申告として扱われます。そのため、申告にかかる手続きの負担は小さく済みます。事前の届け出が不要という手軽さがあるため、初めてマンション経営に挑戦し確定申告を行う方にとって大きなメリットと言えるでしょう。

会計業務の負担が少ない

マンション経営では、管理費や固定資産税など毎年発生する経費が多く、収入と収支の項目はある程度決まっています。そのため、複雑な仕分けを行う必要が少なく、白色申告で求められる単式簿記でも整理しやすいのが特徴です。日々の記帳もシンプルに進められるため帳簿付けに時間を取られず、オーナーは物件の維持管理や投資戦略の検討といった運営に集中できるでしょう。

本業で多忙な会社員オーナーにとっては、副業としてのマンション経営を無理なく続けられる点は大きなメリットです。さらに、確定申告時に提出する「収支内訳書」には必要な項目があらかじめ用意されており、手続きの負担を軽減できることも安心材料となります。

不動産所得の赤字を給与所得と相殺できる

マンション経営では、購入初年度の諸経費や毎年の減価償却費によって、支出が収入を上回り赤字になる場合があります。この赤字は「損益通算」により給与など他の所得と合算でき、税金の基準となる課税所得を減らすことが可能です。課税所得が減れば、給与から天引きされた源泉徴収が確定申告で還付されます。

実際に数万円から十数万円程度の還付を受けられるケースもあり、会社員オーナーにとっては手元資金を増やせるのが魅力です。損益通算は青色申告に限らず白色申告でも利用できるため、節税の基本的な仕組みとして知っておくと役立ちます。

事業専従者控除を活用できる

マンション経営では、家族が清掃や入居者対応などを手伝っている場合「事業専従者控除」を活用できます。配偶者であれば最大86万円、その他の親族であれば最大50万円までを必要経費として計上できる制度です。青色申告の「青色事業専従者給与」は、実際に支払った給与額を経費にできる点で柔軟性があります。

一方、白色申告は事前の届出が不要で、年間6か月以上事業に従事しているなどの条件を満たすことで控除を受けられます。税務上、家族のサポートを経費として認められるため、結果的に税負担を抑えつつ、家族で協力してマンション経営を行える点が魅力です。

申告の承認取消の心配がない

青色申告には10万円控除と65万円控除の2種類があります。65万円控除を受けるには、複式簿記での記帳や電子申告などの条件を満たすことが必要です。もし税務調査で帳簿に不備が見つかると、青色申告の承認が取り消される場合があります。このとき特別控除が受けられなくなるだけでなく、過去の分を修正して納税が必要になる可能性があります。

一方、白色申告は税務署への事前申請を必要としない基本的な申告形式のため、取り消しのリスクが発生しません。正確な記帳は求められますが、誤りがあっても修正申告で対応でき、青色申告よりも安心して進められます。記帳に不安がある初心者オーナーにとっても、白色申告は負担を抑えながら確定申告を行える現実的な方法です。

マンション経営で白色申告をするときの注意点

白色申告は手続きが簡単で、会計知識が少なくても取り組みやすい一方、青色申告に比べて税制上の優遇が少ない側面があります。また帳簿の管理や経費計上など、基本的なルールを正しく理解しておかないと、思わぬ税負担やトラブルにつながるでしょう。ここでは、マンション経営で白色申告を行うときの注意点を解説します。

青色申告のような税制上の優遇措置がない

白色申告では、青色申告で受けられる「青色申告特別控除（最大65万円）」は対象外となります。この控除がない分、課税所得が多くなり、結果的に納税額が増える可能性があります。不動産経営で大規模修繕などにより赤字が発生した場合も、その損失を翌年以降に繰り越す「純損失の繰越控除」は利用できません。

さらに、家族への給与を経費にできる「事業専従者控除」の控除額も青色申告に比べて限定的で、節税効果は小さくなります。こうした特徴を踏まえると、白色申告は節税よりも手続きの手軽さを重視したいオーナーに向いている申告方法と言えます。

帳簿の記録と保存が必要になる

2014年1月以降、マンション経営者を含むすべての事業者には、記帳と帳簿の保存が法律で義務付けられています。白色申告は手続きが簡単な一方で、帳簿管理の義務は青色申告と同様に課されます。家賃収入や経費を記録した帳簿は7年間、領収書は5年間の保管が必要です。

帳簿が不十分な場合、税務署が売上や経費を推計して課税する「推計課税」の対象になる可能性があります。白色申告だからといって、帳簿をおろそかにはできません。日頃から正確に記録・整理を行うことで、税務調査時の指摘リスクを減らし、安心して経営を続けられるでしょう。

経費計上の判断を誤りやすい

マンション経営では、経費として認められるのは「家賃収入を得るために直接必要な支出」に限られます。例えば、ローン返済のうち経費にできるのは「利息部分」のみで、「元本部分」は資産の取得費にあたるため対象外です。

また、将来の修繕に備えた「修繕積立金」も、積み立てた時点では経費にならず、実際に修繕を行い費用を支払った年に計上します。経費に含める範囲を誤ると、税務署から過大計上を指摘され、追徴課税を求められる場合があります。白色申告を行う場合は、支出ごとに経費の妥当性を確認し、帳簿と領収書を整えておくことが重要です。

マンション経営で白色申告を選ぶ3つの判断基準

マンション経営の申告方法を選ぶ際には、節税効果だけでなく、自身の経営スタイルや状況に合っているかを見極めることが大切です。特に白色申告は、手続きが簡単で柔軟に始められる一方、青色申告ほどの税制優遇は受けられません。

そのため、自分にとってどちらが現実的な選択かを判断する必要があります。ここでは、白色申告を選ぶときの3つの判断基準を解説します。

事業規模

マンション経営で白色申告を選ぶ際は、所有する物件の規模を基準に判断するのが分かりやすいでしょう。ワンルームマンション1室などの小規模経営では、青色申告による節税効果よりも、帳簿付けや届出の手間が大きく感じられる場合があります。青色申告では、条件を満たすことで最大65万円の控除を受けられます。

ただし「5棟または10室以上」といった事業的規模に加え、e-Taxによる電子申告や電子帳簿保存への対応が必要です。これらの条件を満たさない場合は、控除額が10万円にとどまります。そのため事業規模が小さいオーナーであれば、節税額だけでなく手間やコストを考慮し、会計負担の少ない白色申告が選択肢の1つとなります。

会計業務にかけられる時間

副業でマンション経営を行う会社員オーナーにとって、会計業務にかけられる時間は限られています。白色申告は単式簿記で記帳が簡単なため、日々の作業負担を抑えながら運営できるのが特徴です。

青色申告には10万円控除と65万円控除の2種類があり、65万円控除を受けるには複式簿記やe-Taxによる電子申告など、一定の条件を満たす必要があります。節税効果は期待できますが、記帳や手続きに時間を取られる点に注意しましょう。

申告方法を決めるときは、節税効果と作業負担のバランスを見極めることが重要です。本業への影響を抑えたい場合は、手続き負担の少ない白色申告を選ぶのが現実的と言えます。

確定申告の経験の有無

マンション経営で初めて確定申告を行う場合は、記帳や手続きの複雑さが大きな負担になるでしょう。青色申告には10万円控除と65万円控除の2種類があり、特に65万円控除を受けるには、複式簿記での記帳や電子申告など、複数の条件を満たす必要があります。

また、会計知識が不十分なまま進めると、記載ミスや追徴課税のリスクが生じる恐れもあります。そのため、確定申告の経験が少ない方は、白色申告から始めるのが安心です。記帳の手順が分かりやすく、税務書類の作成も比較的簡単なため、初めてでもスムーズに申告を完了できます。

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まとめ

マンション経営では、どの申告方法を選ぶかによって、手続きの負担や節税効果が大きく変わります。白色申告は会計や帳簿付けの手間を抑えながら、無理なく申告を進められる方法であり、特に小規模オーナーや副業で経営する方に適しています。

一方で、青色申告は控除や節税面での優遇があるため、自身の事業規模や運営スタイルに合わせた判断が重要です。どちらを選ぶか迷う場合は、税務に詳しい不動産会社へ相談し、安心して経営を続けられる環境を整えることが大切です。

よくある質問

Q1. 確定申告の白色申告と青色申告の、一番大きな違いは何ですか？

一番の違いは、青色申告で受けられる「最大65万円の特別控除」などの節税メリットが、白色申告にはない点です。青色申告は、複式簿記という正規のルールに沿った詳細な帳簿付けが求められる代わりに、高い節税効果が得られます。一方、白色申告は簡易な帳簿付けで済むため手間がかかりませんが、青色申告のような特別な税金の優遇措置はありません。どちらを選ぶかは、手間と節税効果のバランスを考えて判断することになります。

Q2. 白色申告のメリットは「帳簿付けが簡単」とのことですが、具体的に何をすればよいのですか？

日々の収入（家賃など）と支出（経費）を日付順に記録し、関連する領収書や請求書を保管しておけば問題ありません。青色申告で求められる複式簿記と違い、お小遣い帳のような簡易的な記録（単式簿記）で大丈夫です。確定申告の際には、この記録をもとに1年間の収入と経費をまとめた「収支内訳書」を作成して提出します。会計ソフトを使えば、日々の取引を入力するだけで簡単に作成できるので活用するとよいでしょう。

Q3. マンション経営が赤字になった場合、白色申告だとどのようなデメリットがありますか？

白色申告では、その年の赤字（損失）を翌年以降に繰り越して、将来の黒字と相殺することができないのが大きなデメリットです。例えば、大規模な修繕などでその年が赤字になっても、その赤字は切り捨てられてしまいます。一方、青色申告であれば、発生した赤字を最大3年間繰り越すことが可能です。これにより、翌年以降に利益が出たとしても、繰り越した赤字と相殺して納税額を抑えることができるため、節税面で大きな差が生まれます。