不動産投資の融資にはどんな特徴がある?
ローンを組む際のポイントもご紹介

不動産投資コラム
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不動産投資を始めようと思った場合、融資を受けて始めることになる人は少なくありません。現金一括で物件を購入するのではなく、頭金と融資を合わせて購入する場合が多い傾向にあります。融資を受けて不動産投資を始めたいと思っていても、不動産投資における融資についての知識がない人もいるのではないでしょうか。

融資の利用についてしっかり考えておかなければ、不動産投資が失敗する恐れもあります。投資に影響を及ぼすこともある融資に関して、投資を始める前に知識を身につけておきたいものです。そこで、不動産投資における融資が持つ特徴や注意点、必要書類や融資を受けるまでの流れなどをご紹介します。

INDEX

不動産投資の融資が持つ特徴とは

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不動産投資の融資とは、銀行などの金融機関から不動産投資に必要な資金を借りることをいいます。金利や返済期間を考慮しながらローンの組み方を考える必要があります。では不動産投資における融資にはどういった特徴があるのでしょうか。

審査の特徴

不動産投資の融資と似た特徴を持ったものに住宅ローンの融資があります。住宅ローンの場合は借主の年収や勤続年数などの属性によって審査を行います。一方で、不動産投資の融資は属性だけではなく物件や投資の事業としての採算性などもチェックします。物件の利回りや物件自体の価値も審査の基準となることが不動産投資における融資の特徴といえます。

融資額の特徴

不動産投資は物件を賃貸に出すことで家賃収入を得るのが目的です。住宅ローンは借主の給与からの返済が中心ですが、不動産投資の場合は給与に家賃収入が加わるという特徴があります。住宅ローンで受ける融資に比べると返済の元となる資金が多いとみなされ、より高額な融資を受けられることがあります。

融資金利の特徴

不動産投資の融資は住宅ローンに比べると金利が高いという特徴があります。借主が高額な融資を受けることや、家賃収入を得ることができなかった場合のリスクが考慮されているためです。金利が低ければ総返済額が少なくなるため、できるだけ低い金利で借りたいところです。

また、融資を受ける際の金利には返済が完了するまで金利が変わらない固定金利と、定期的に金利が変動する変動金利の2種類があります。固定金利は返済計画が立てやすいメリットがありますが、デメリットとして借り入れ後に金利が下がったとしても返済額が変わらないことが挙げられます。

変動金利は固定金利よりも低く借り入れ後に金利が下がると返済額も少なくなることがメリットであり、返済計画が立てにくいことがデメリットです。

不動産投資融資を利用するメリット

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不動産投資を始めるうえで融資を利用することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。メリットを大いに活用してスムーズに投資を進めていきましょう。

投資のスピードを早められる

融資を受けるメリットの1つ目は、投資のスピードを早めることができることです。不動産投資で利益を積み重ねていくためには、1つの物件を持っているだけでは限界があります。初めての物件である程度投資がうまくいったら、いくつか物件を購入して規模を拡大していく必要があるでしょう。

物件をいくつも購入するとなると、なおさら融資を受けなければ資金繰りが難しくなります。そのとき、自己資金が潤沢であったとしても、融資を受けるほうが賢いやり方だといえます。少ない資金では購入できない物件に投資することで大きな資産を形成できるのが不動産投資のメリットの1つだからです。

自己資金が少なくても投資できる

融資を受ける2つ目のメリットは自己資金が少なくても投資を始めることができることです。投資のための物件を購入しようと思うと、高額な資金が必要になります。物件の価格だけではなく、税金や手数料といった諸費用も安くはありません。

「お金を貯めてから投資を始めよう」と思っていては、始めるタイミングを見失ってしまうことがあります。しかし融資を受ければ貯金が少なくても投資を始めることができる確率が上がるのです。ただし、必ずしも融資を受けられるわけではなく、借主の属性や物件の条件によっては借りることができない場合もあるので注意が必要です。

家賃収入でローン返済ができる

融資を受けるメリットの3つ目は、家賃収入を融資の返済にあてることができる点です。高額な融資であったとしても、家賃収入から返済できそうだと判断されれば融資を受けることができるというメリットがあります。借主の給与が返済の中心となる住宅ローンに対して、不動産投資の場合は給与と家賃収入を合わせた額から返済することができるからです。

不動産投資の融資を利用する際の注意点

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融資を利用するメリットをいくつか紹介しましたが、リスクも知っておくべきです。不動産投資の融資を利用する際には、どういったことに注意するべきなのでしょうか。

一番のリスクとして、返済ができなくなって破綻することがあります。家賃収入の状況によっては返済が困難になる場合があることを頭に入れておく必要があります。

本業の収入はもちろん、家賃収入からも返済に充てることができるのが不動産投資における融資の特徴です。家賃収入を得ることさえできていれば問題ありませんが万が一家賃収入を得ることができなくなってしまった場合は返済が滞ってしまいます。

物件のリフォームや清掃を怠ったり、入居者募集がうまくできなかったりすると、空室が出て家賃収入を得ることができない恐れがあります。それが原因で破綻する人はごく少数ですが、収支のバランスや返済計画におけるリスクについて知っておくことは重要です。

不動産投資で融資を受けるための必要書類

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不動産投資で融資を受けるために必要な書類をご紹介します。金融機関との面談が決まったら、早めに用意するようにしましょう。

必要書類備考
物件概要書物件名や所在地、面積といった概要や法律上の規制などの情報を記載した書類です。不動産会社に請求すると手に入れることができます。
レントロール物件の賃貸契約情報をまとめた書類です。テナントから得られる家賃などから物件の収益性を判断するためのものです。
売買契約書売主と買主の間での約束事や、記名・捺印によって契約に同意したことを示す書類です。物件の面積や価格、支払方法、引き渡し時期、契約解除や違約金に関する規定などをチェックする必要があります。
重要事項説明書物件を契約する前に、宅地建物取引士が重要事項を説明する際に発行する書類です。
登記簿謄本不動産の登記内容を記録した書類です。所在地や所有者といった権利に関する内容が記載されていて、法務局で取得できます。オンラインで請求することもできます。
公図土地の形状や位置関係が分かるような、物件の周辺区画が書かれたものです。法務局で取得できます。
建築確認済証建物が法令を守っていることを証明する書類です。不動産会社で資料請求できます。
身分証明書(運転免許証やパスポートなど)本人確認をするための書類です。実印の有効性を高めるために印鑑登録証明書が必要な場合があります。
印鑑登録証明書
住民票
健康保険証
所得を証明するもの審査を受けるために、源泉徴収票や確定申告書、給与明細書といった所得証明書類が必要です。
勤務先の会社概要や履歴書経歴や職業について説明する書類です。自分で作成します。
納税証明書直近3年分の納税証明書が必要です。税務署の窓口や国税庁のホームページからオンラインで請求できます。
資格等の証明書不動産関連の国家資格などを証明する書類です。不動産に関する知識を証明する材料として融資交渉を有利に進めることができます。
賃貸借契約書住宅ローンなどの借り入れ状況や返済計画を説明する書類です。自分で用意する必要があります。
支払通帳
ローンの返済予定表

※個人や融資を受ける金融機関によって必要部数が異なる場合があります。

書類の中には不動産会社が用意するものもあり、また契約の締結から引き渡しまでサポートしてくれる場合もあります。自分ですべて準備するのは面倒だという方は、相談してみるのもひとつの方法です。

不動産投資で融資を受けるまでの流れ

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融資を受ける前に、不動産投資で融資を受けるまでの流れを知っておく必要があります。手順ごとに紹介するので、できるだけ頭に入れておくようにしましょう。

申請の準備

融資を受ける金融機関を決める際に、自分で金融機関を調べて融資の条件を確認することも出来ますが、投資仲間から紹介してもらうことでスムーズに進むこともあります。ただし金融機関にアポイントを取って、融資の申し込みをするためにはある程度準備が必要になるため不動産会社から紹介を受けるのが無難です。

実際の面談に必要な書類を揃えておく必要があります。物件に関する書類は不動産会社が用意してくれるものも多いですが、自分で用意しなければならないものは自分で忘れず用意しましょう。

審査の申し込み

審査前の申請では、金融機関の担当者が借主の属性や物件の情報を確認します。物件に関する内容や事業計画についての詳細が必要になる場合があります。審査に申し込むことができると判断されると数日から数週間程度で連絡があるのが一般的な流れです。審査に申し込む時点で金融機関が申込書や必要書類を求める場合もあります。

審査の開始

書類を揃えたうえで申し込みができたら、ローンの審査が始まります。金融機関の中でいくつかの段階を踏むため、審査には数週間から1ヶ月程度かかると言われています。

融資の決定通知

融資の審査が終わると決定通知がきます。審査に通っていれば、融資額や融資期間、金利といった条件も知ることができます。

融資の手続き・実行

審査に通ったら、いよいよ金融機関と契約を結んで融資の手続きを行います。金銭消費貸借契約や抵当権設定契約、根抵当権設定契約、団体信用生命保険などの契約をします。これらは金融機関の支店で行われるケースが多く、不動産会社の担当者が同席してくれる場合もあります。

不動産投資融資の金額が決まる基準

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不動産投資のための融資金額はどのようにして決まるのでしょうか。与信と収益性が基準となるため、その2つの要素についてご紹介します。

①与信

与信とは信用のことであり、借主の属性によって決まります。属性とは、年収や職種、勤務先、勤続年数といった社会的な情報のことを言います。年収は高ければ高いほど高額な融資を受けることができる可能性が高く、一般的には年収500万円以上という一定の目安があります。借主が返済可能かを判断するためには勤務先や勤続年数も判断材料となります。

なぜ属性が重要なのかというと、金融機関が融資した額を確実に回収するためです。家賃収入があるとはいえ、家賃収入を得ることができなくなってしまったときに本業での収入だけでも返済できるのかどうかを判断します。

与信は社会的な信用を融資額として換算したものであり、個人としての信用度が融資額に影響してきます。そのため与信は重要な要素なのです。

②収益性

不動産投資融資の審査基準として収益性という指標があります。受けた融資で物件を購入し賃貸に出して家賃収入を得るため、その収益も担保の対象として判断します。収益性が高いと見込むと評価が高くなります。なお、金融機関が判断するのは、表面利回りではなく実質利回りであることに注意が必要です。

不動産投資のために融資を受ける際のポイント

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不動産投資のために融資を受ける際にはどのようなポイントに気をつけると良いのでしょうか。融資と聞くと「お金を借りる」ということにマイナスのイメージを持つ人もいるかもしれません。しかし融資を戦略的に捉えることで収益率を上げることもできます。そのためのポイントを紹介します。

必要書類は早めに用意する

融資を受けるためには必要な書類が数多くあります。不動産会社が用意してくれるものや自分で作成するもの、オンラインから請求できるものなどさまざまです。金融機関との面談の直前になって「必要な書類が届かない……」といったことがあっては困ります。できるだけ早めに書類を用意するようにしましょう。

借りる順番を考慮する

不動産投資を進めていくうえで、いくつかの物件を所有することもあるでしょう。そういったときはどのような順番で金融機関を利用するかを考える必要があります。最初の物件で借りやすいところから借りてしまうと、後々規模を拡大しようと思ったときに融資が通り難くなってしまう恐れがあります。

長期的な戦略として、個人の融資枠を最大限に増やせるような順番で借りたいものです。住宅ローンのほうが融資を受けやすいですが、先に不動産投資の融資を受けたほうが将来融資を受ける際に有利になる可能性があります。

金利・年数を考慮する

融資を受ける際はできるだけ金利が低い方を選びたいものです。同じ価格の物件を購入しても、金利によって返済する総額が異なります。どこの金融機関を選ぶかによっても金利が異なりますし、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかによっても返済額が変わります。

審査基準を考慮して交渉をすることもできます。できるだけ有利な条件で借りられるように交渉してみるのもいいかもしれません。

また、返済年数も考えて融資を受ける必要があります。返済年数が短ければ利息の総支払額が少ないというメリットがありますが、その分毎月の返済額が上がってしまいます。返済年数を少し長めに設定すると、ローンの組み方によっては1年目からある程度の収益を得られるメリットがありますが、家賃が下がれば返済の原資が少なくなってしまうというデメリットもあります。

まとめ

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不動産投資のための融資には審査方法や融資額、金利に関して特徴があります。似た融資である住宅ローンとは審査の基準が違ったり、高額な融資を受けることができたりします。金利の面では不動産投資で融資を受けるほうが高いという特徴もあります。

融資を受けるメリットとして、投資のスピードが上がることや自己資金が少なくても始められること、家賃収入で返済できることがあります。しかし空室などで家賃収入を得ることができなくなってしまった場合、返済が滞ってしまうといったリスクも考慮しておく必要があります。

必要な書類を早めに用意して、融資の手続きを行うようにしましょう。不動産投資の融資をスムーズに受ける方法として、専門知識がある人に相談する方法もあります。分からないことや不安がある場合は、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください!

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